Central de Peritos Associados
Perícia SFH e Financiamento Imobiliário
Tabela Price, SAC, TR, saldo devedor e amortização
Perícia em contratos de financiamento imobiliário pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e SFI: aplicação correta da Tabela Price ou SAC, atualização por TR ou IPCA, identificação de amortização negativa, capitalização indevida e recálculo do saldo devedor. Caixa, Itaú, Bradesco, Santander, BB.
O que se discute em uma perícia de financiamento imobiliário SFH?
A perícia em financiamento imobiliário verifica se o sistema de amortização (Tabela Price ou SAC) foi aplicado corretamente, se a TR foi capitalizada de forma indevida sobre a prestação, se houve amortização negativa (situação em que a prestação não cobre o juro do mês e o saldo cresce), e se o saldo devedor apresentado pelo banco é matematicamente compatível com o contrato. Em muitos contratos antigos do SFH (1990-2010) identificamos crescimento de saldo desproporcional à inflação, falha na aplicação do PES (Plano de Equivalência Salarial) ou capitalização mensal da TR sobre o saldo já remunerado a juros — todas matérias que reduzem substancialmente o valor a quitar.
Quem contrata perícia SFH
Mutuários
Pessoas físicas com financiamento imobiliário de longo prazo (Caixa, Itaú, Bradesco, Santander, BB) que percebem crescimento do saldo devedor incompatível com o contrato.
Advogados
Como assistente técnico em ação revisional de contrato imobiliário, ação de prestação de contas contra agente financeiro ou embargos em execução extrajudicial.
Construtoras e empreendimentos
Em obras com financiamento por SFH ou habite-se atrasado, perdas de FGV ou INCC mal aplicado, e medições de obras (IRP — Índice de Reajuste de Prestação).
O que entregamos nesta area
Reconstrução matemática do contrato de financiamento imobiliário (Caixa, Itaú, BB, Bradesco, Santander)
Aplicação correta de Tabela Price, SAC, SACRE ou misto conforme contrato
Auditoria de TR — capitalização mensal e composição com juros
Identificação e quantificação de amortização negativa
Auditoria do PES (Plano de Equivalência Salarial) e PCR (Comprometimento de Renda)
Revisão do CES (Coeficiente de Equiparação Salarial) em contratos antigos
Perícia em INCC, FGV e IRP aplicados em contratos de construção
Recálculo do FCVS (Fundo de Compensação de Variações Salariais) em contratos pré-Plano Real
Parecer técnico em ação revisional, prestação de contas e cumprimento de sentença
Quantificação de saldo devedor real para fins de quitação antecipada
Fundamentos legais e normativos aplicáveis
Toda pericia da Central segue normas tecnicas aplicaveis (NBC TP 01, NBC PP 01) e cita legislacao, sumula e jurisprudencia pertinentes — o que torna o laudo verificavel e auditavel por qualquer profissional do Direito ou Contabilidade.
Lei 4.380/1964 — Sistema Financeiro de Habitação
Lei que criou o SFH. Define o teto de juros, sistema de amortização admitido, atualização do saldo e regras do FCVS. Base interpretativa de todos os contratos SFH celebrados até hoje.
Lei 8.692/1993 — PES e CES
Disciplina o Plano de Equivalência Salarial (PES) e o Coeficiente de Equiparação Salarial (CES). A perícia verifica se o banco aplicou o reajuste salarial da categoria do mutuário e se o CES foi corretamente apurado.
Súmula 450 STJ — Atualização do saldo devedor
A atualização do saldo devedor antecede sua amortização pelo pagamento da prestação. Ponto central para identificar amortização negativa.
Súmula 295 STJ — TR como indexador
A Taxa Referencial é índice válido em contratos pós-Lei 8.177/1991, desde que pactuada. A perícia verifica se houve dupla incidência (sobre saldo e sobre prestação) e se a TR foi capitalizada de forma vedada.
Resolução BACEN 1.980/1993 e SFI (Lei 9.514/1997)
Disciplinam o financiamento habitacional fora do SFH. Permitiu o uso de capitalização mensal em contratos SFI desde que pactuado. Em SFH, a capitalização mensal só é admitida em contratos posteriores a 2001 e com cláusula expressa.
Lei 13.476/2017 — Securitização e alienação fiduciária
Disciplina a execução extrajudicial em contratos com alienação fiduciária. A perícia em embargos demonstra se o saldo devedor que justifica a execução foi corretamente apurado.
Perguntas frequentes
Por que meu saldo devedor aumenta mesmo eu pagando todo mês?
Esse é o sintoma clássico de amortização negativa. Acontece quando a prestação mensal não cobre o juro do período — o saldo não reduz, ao contrário, cresce. Pode decorrer de Tabela Price com reajuste de saldo superior ao reajuste da prestação, ou de aplicação incorreta da TR. A perícia quantifica o impacto e gera base para revisão judicial.
Qual a diferença entre Tabela Price e SAC?
Na Tabela Price a prestação é fixa (em valor nominal) e o juro vai diminuindo ao longo do tempo enquanto a amortização aumenta. No SAC a amortização é fixa (em valor nominal) e o juro diminui — gerando prestações decrescentes. Em SAC o saldo devedor cai mais rápido no início. Em ambos, atualização por TR e juros mensais devem seguir o pactuado.
A Tabela Price gera capitalização de juros (anatocismo)?
Esta é uma das questões mais debatidas no Direito brasileiro. O STJ, no Tema 572, posicionou-se no sentido de que a Tabela Price em si não implica capitalização. Porém, em casos concretos, a forma de aplicação pelo banco pode gerar capitalização indevida — o que a perícia identifica matematicamente.
Quanto tempo leva uma perícia SFH?
Para um financiamento de 20 a 30 anos, com reconstrução mês a mês, a perícia leva de 15 a 30 dias úteis. Casos com PES, CES e FCVS podem demandar 30 a 45 dias por exigirem análise da CCT/dissídio coletivo da categoria do mutuário em cada ano do contrato.
Quais documentos preciso enviar?
Contrato de financiamento com todos os aditivos, planilha de evolução da dívida emitida pelo banco, demonstrativo de reajustes anuais, extratos de pagamento, comprovantes das prestações pagas e, se houver, decisão judicial ou laudo anterior. Quanto mais completo o material, mais preciso o laudo.
Atendem financiamento de outros bancos além da Caixa?
Sim. Atendemos contratos de Caixa, Itaú, Bradesco, Santander, Banco do Brasil, Bancos Cooperativos e financiamentos privados via SFI. A metodologia matemática é a mesma — muda apenas a cláusula contratual de reajuste e a taxa de juros pactuada.
Suspeita de cobrança indevida no seu financiamento?
Envie o contrato e a planilha do banco. Fazemos análise preliminar gratuita e indicamos se há matéria técnica para revisão judicial ou negociação extrajudicial.