A legitimidade ativa é a aptidão de uma pessoa para ser autora de uma ação, e a dúvida surge quando o direito discutido pertence a muita gente ao mesmo tempo, como a pavimentação de um loteamento. Em 5 de maio de 2026, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu, por unanimidade, que o comprador de uma unidade pode ajuizar ação individual para obrigar a loteadora a concluir as obras de infraestrutura previstas no contrato, mesmo quando esse direito tem natureza coletiva. O julgamento, no REsp 2.219.808/GO, tem a ministra Nancy Andrighi como relatora. Este artigo explica o caso, o raciocínio da Turma, o limite da decisão e o que o advogado deve reunir antes de propor a ação.
Comprador de lote e obras em área comum: o que o STJ decidiu em 2026
O caso começou em Goiás, quando o comprador de um lote ajuizou ação de obrigação de fazer contra a loteadora, a SPE Orla 1 Ltda. Ele pedia a conclusão das obras de pavimentação, meio-fio e rede de esgoto, previstas no contrato de promessa de compra e venda e atrasadas. O juízo condenou a empresa a finalizar as obras e aplicou multa contratual pelo atraso.
A loteadora recorreu ao Tribunal de Justiça de Goiás (TJGO), que reconheceu a natureza coletiva do direito, mas manteve a legitimidade do comprador para agir sozinho. No recurso especial, a empresa sustentou que o direito seria transindividual e indivisível e que só poderia ser defendido por legitimado extraordinário, como o Ministério Público ou uma associação. Pediu a extinção do processo sem resolução do mérito.
A Terceira Turma negou provimento ao recurso, na parte conhecida, e majorou os honorários de sucumbência de 10% para 15% sobre o débito atualizado. Votaram com a relatora os ministros Humberto Martins, Ricardo Villas Bôas Cueva, Moura Ribeiro e Daniela Teixeira. O acórdão foi publicado no DJEN em 13/05/2026, e a notícia do tribunal é de 12/06/2026.
A consequência prática é direta para quem compra na planta ou em loteamento: a falta de infraestrutura prometida no contrato pode ser cobrada em ação própria, sem esperar que uma associação de moradores ou o Ministério Público tome a iniciativa. A loteadora deixa de contar com a preliminar de ilegitimidade como porta de saída.
Direito coletivo em sentido estrito, mas com ação individual
A relatora classificou a obra em área comum como direito coletivo em sentido estrito. Esse tipo de direito é transindividual, indivisível e pertence a um grupo ligado por uma relação jurídica comum, no caso os proprietários das unidades do empreendimento. A obra de pavimentação beneficia todos igualmente e não se divide por lote.
Em regra, a lógica do processo civil reserva a defesa de direitos desse tipo a legitimados específicos. A Terceira Turma afastou essa leitura no direito do consumidor, em que a tutela coletiva amplia as vias de acesso à Justiça e não retira do indivíduo a possibilidade de agir quando o descumprimento o atinge pessoalmente.
O ponto central do raciocínio é o efeito individual do inadimplemento. Segundo o acórdão, o atraso nas obras repercute diretamente na utilização e no valor da unidade adquirida e, por isso, atinge o exercício do direito de propriedade do próprio comprador. Esse efeito próprio sustenta o interesse de agir do autor.
O que o art. 104 do CDC e os arts. 30 e 35 têm a ver com o caso
A ministra Nancy Andrighi apoiou-se no art. 104 do Código de Defesa do Consumidor (CDC). O dispositivo diz que as ações coletivas não induzem litispendência para as ações individuais, de modo que a existência de uma tutela coletiva não impede o consumidor de ajuizar a sua. A notícia do STJ resume a premissa: a tutela coletiva não exclui a possibilidade de o consumidor ingressar sozinho quando seu direito é violado.
Os arts. 30 e 35 do CDC completam o fundamento. O primeiro obriga o fornecedor a cumprir a oferta feita em publicidade ou em contrato, e o segundo assegura ao consumidor, em caso de recusa, o direito de exigir o cumprimento forçado da obrigação. Para a relatora, a obra de infraestrutura prometida integra o objeto principal da compra e venda.
Daí a qualificação feita no acórdão: o inadimplemento configura descumprimento da oferta e entrega incompleta do objeto do contrato. A relatora afirmou ainda que a legitimidade do comprador é mais evidente porque o contrato previa expressamente a execução das obras, obrigação assumida e não cumprida pela empresa.
Obras de infraestrutura previstas no contrato: o ponto que decide o caso
A decisão não autoriza qualquer comprador a exigir qualquer melhoria. O acórdão menciona obras previstas no contrato de promessa de compra e venda, no caso pavimentação, meio-fio e rede de esgoto. A fonte da obrigação é a promessa feita pelo empreendedor, seja no instrumento contratual, seja na oferta.
Por isso, o primeiro trabalho do advogado é localizar a obrigação. Convém reunir o contrato, o memorial descritivo do loteamento, o cronograma de obras, o registro do parcelamento e o material de venda. Quando a promessa aparece só na propaganda, os arts. 30 e 35 do CDC passam a ocupar o centro da petição.
O segundo trabalho é demonstrar a repercussão na unidade. A ementa fala em inadimplemento que afeta o exercício do direito de propriedade e o valor do bem. Fotografias, laudos de situação da via, certidões da prefeitura e avaliações do lote com e sem a infraestrutura ajudam a provar esse efeito concreto.
O que a decisão não resolve: limites e cuidados
A tese reconhece a legitimidade para propor a ação individual. Ela não afirma que a ação individual substitui a coletiva, nem que o comprador pode exigir que a obra seja feita em benefício apenas do seu lote, porque a obra em área comum continua sendo indivisível. A sentença de procedência beneficia, na prática, o conjunto.
O acórdão também conheceu apenas em parte do recurso. A parte não conhecida envolve aspectos que o STJ não reexamina, como a análise de provas e de cláusulas contratuais. Por isso, a decisão serve de referência sobre a legitimidade, e não sobre o valor da multa, o prazo de entrega ou o cálculo do atraso em cada caso.
Há ainda questões em aberto para o advogado conferir no caso concreto. A notícia do STJ não detalha o valor da multa contratual nem o termo inicial do atraso. O inteiro teor do acórdão está disponível no portal do STJ e deve ser lido antes de qualquer citação em petição.
Exemplo de cálculo: multa contratual, valor do lote e custo da obra
O exemplo a seguir é hipotético e serve só para mostrar a conta. Um lote foi comprado por R$ 180.000,00, e o contrato prevê multa de 0,5% ao mês sobre o valor do imóvel em caso de atraso nas obras de infraestrutura. As obras estão atrasadas há 18 meses.
A multa contratual acumulada, em juros simples, é de 0,5% × 18 = 9% de R$ 180.000,00, ou R$ 16.200,00. Se o contrato previr atualização monetária ou outra base de incidência, o resultado muda, e o cálculo deve seguir o texto da cláusula.
Para dimensionar a obra, suponha que o orçamento de pavimentação, meio-fio e esgoto seja de R$ 1.200.000,00 para um loteamento de 100 lotes. O custo médio por lote é de R$ 12.000,00. Se um laudo de avaliação apontar desvalorização de 10% no lote por falta de infraestrutura, a perda é de R$ 18.000,00.
Esses números ajudam a mostrar ao juízo a proporção entre a obrigação descumprida e o dano. A obrigação de fazer segue sendo a conclusão da obra, e a multa e a desvalorização entram como consequências do atraso, conforme o pedido e a prova de cada processo.
Como organizar a petição e a prova
Na petição inicial, o pedido principal é a obrigação de fazer: concluir as obras descritas no contrato, com prazo e multa diária. O pedido de multa contratual pelo atraso pode vir cumulado, desde que a cláusula exista e o termo inicial esteja claro. A competência e o rito seguem as regras do processo comum.
Vale citar na fundamentação a natureza coletiva do direito e, em seguida, o efeito individual do inadimplemento, na linha do REsp 2.219.808/GO. A petição antecipa o argumento da preliminar de ilegitimidade e evita que o debate se resuma a uma questão processual. A prova documental sobre promessa, atraso e efeito no imóvel faz o resto.
Quando a discussão exige medir o custo das obras faltantes, o prazo real de atraso e a perda de valor do lote, a prova técnica entra cedo. A perícia de engenharia levanta o estágio físico da obra, e a perícia econômica reconstitui multa, atualização e desvalorização em cenários que o juízo e a outra parte conseguem reproduzir.
Para a defesa da loteadora, o caminho é outro. A discussão passa a ser o conteúdo da obrigação, o cumprimento parcial, o prazo e a existência de cláusula de multa, já que a preliminar de ilegitimidade perdeu força. Documentos de licenciamento, cronogramas e medições de obra pesam mais do que o argumento processual.
Perguntas frequentes
O comprador de lote pode processar sozinho a loteadora para exigir obras de infraestrutura?
Sim, segundo a Terceira Turma do STJ no REsp 2.219.808/GO. O adquirente tem legitimidade para ação individual de obrigação de fazer quando o descumprimento das obras previstas no contrato repercute na utilização e no valor da sua unidade, ainda que o direito tenha natureza coletiva.
O que é direito coletivo em sentido estrito?
É o direito transindividual e indivisível de um grupo de pessoas ligadas entre si por uma relação jurídica base. No caso, o conjunto dos proprietários das unidades de um empreendimento. A obra de pavimentação beneficia todos ao mesmo tempo, sem divisão por lote, e por isso recebe essa classificação.
Preciso esperar uma ação coletiva antes de entrar com a individual?
Não. O art. 104 do CDC prevê que a ação coletiva não gera litispendência para as ações individuais, e o STJ aplicou essa lógica no caso. O consumidor pode ingressar com a sua própria ação quando o inadimplemento atinge seu direito, sem aguardar associação ou Ministério Público.
A decisão vale para obras que não estavam no contrato?
A decisão tratou de obras previstas no contrato de promessa de compra e venda. Quando a promessa aparece apenas na publicidade, os arts. 30 e 35 do CDC obrigam o fornecedor a cumprir a oferta. Melhorias que ninguém prometeu ficam fora do raciocínio, e a prova da promessa é indispensável.
A multa contratual por atraso pode ser cobrada junto com a obra?
No caso julgado, o juízo de primeiro grau condenou a empresa a concluir as obras e aplicou multa contratual pelo atraso. A cumulação depende de cláusula expressa e de pedido na petição. O valor e o termo inicial variam conforme o contrato, e o acórdão não os detalha.
Quais documentos reunir antes de ajuizar a ação?
Contrato de promessa de compra e venda, memorial descritivo, cronograma de obras, registro do loteamento, material de venda e provas do estado atual da infraestrutura, como fotos, certidões e laudos. A prova do efeito sobre o valor do lote fortalece o interesse de agir do comprador.
Não encontrou todas as respostas por aqui?
Não encontrou o que procurava? Consulte nossa equipe de peritos. A Central de Peritos Associados reconstitui multa por atraso, custo das obras e desvalorização do lote em cenários e entrega parecer com planilha que o juízo e a outra parte podem reproduzir.
Conclusão
A Terceira Turma do STJ firmou, em 2026, que o comprador de unidade em empreendimento imobiliário tem legitimidade para ajuizar ação individual e exigir as obras de infraestrutura previstas no contrato, ainda que o direito seja coletivo em sentido estrito. O fundamento está na lógica do CDC: a tutela coletiva amplia o acesso à Justiça e não impede a ação do consumidor atingido.
Para o advogado, o roteiro é localizar a promessa de obras, provar o atraso e demonstrar o efeito no uso e no valor do lote. O inteiro teor do REsp 2.219.808/GO deve ser conferido no portal do STJ antes de cada petição, porque a notícia resume o caso e não traz valores nem prazos.
Mais conhecimento para você:
- Atraso na entrega do imóvel gera dano moral? O que o STJ decidiu
- Distrato com patrimônio de afetação: retenção de 50% ou 25%?
- Cota de condomínio na promessa de compra e venda: quem paga?
- Taxa de fruição no distrato de imóvel: 0,5% e o STJ
Sobre a Central: A Central de Peritos Associados é especializada em perícia contábil, econômica e financeira. Atua em todo o Brasil com equipe multidisciplinar.
Fontes consultadas: STJ, notícia de 12/06/2026 sobre a decisão da Terceira Turma · STJ, inteiro teor do REsp 2.219.808/GO, DJEN de 13/05/2026.