O distrato de imóvel com patrimônio de afetação é a rescisão, por culpa do comprador, de promessa de compra e venda de unidade de uma incorporação submetida ao regime especial da Lei 4.591/1964, em que a Lei do Distrato autoriza o incorporador a reter até 50% da quantia paga. Na prática, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) vem aplicando às relações de consumo um limite menor, de 25% dos valores pagos, e a Segunda Seção afetou em outubro de 2026 dois temas repetitivos para uniformizar a retenção. Este artigo mostra o que diz o art. 67-A da Lei 4.591/1964, como a Terceira Turma decidiu o REsp 2.260.270/SP em abril de 2026 e o que ainda está em aberto nos Temas 1.464 e 1.465.
Distrato e patrimônio de afetação: onde nasce o conflito dos 50%
O distrato acontece quando o comprador de um imóvel na planta desiste do negócio, ou deixa de pagar as parcelas, e a promessa de compra e venda é desfeita por culpa dele. A pergunta que chega ao escritório é sempre a mesma: quanto o comprador recebe de volta. A resposta depende de três fontes que nem sempre combinam entre si: o contrato, a Lei 13.786/2018 e o Código de Defesa do Consumidor (CDC).
A Lei 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato, acrescentou o art. 67-A à Lei 4.591/1964, a lei das incorporações imobiliárias. O dispositivo fixa os descontos que o incorporador pode fazer na devolução dos valores pagos e prevê um regime próprio para as incorporações submetidas ao patrimônio de afetação, em que o terreno e as acessões do empreendimento ficam separados do patrimônio geral do incorporador.
O texto do § 5º do art. 67-A, lido no portal do Planalto, trata exatamente desse caso: quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, a dedução pode chegar a 50% da quantia paga. O número chama atenção porque o STJ firmou, ao longo dos anos, que a retenção em relações de consumo costuma ficar entre 10% e 25% dos valores pagos.
O conflito, portanto, não é abstrato. De um lado, a norma específica da incorporação autoriza reter até metade do que foi pago. De outro, o art. 53 do CDC considera nulas as cláusulas que impõem a perda total das prestações pagas, e a jurisprudência do STJ lê essa regra como proteção contra retenções elevadas.
O que a Lei do Distrato diz sobre a retenção no art. 67-A
O art. 67-A da Lei 4.591/1964 foi introduzido pelo art. 2º da Lei 13.786/2018. Os descontos que o incorporador pode fazer sobre a quantia paga estão limitados, nos termos do § 4º, aos valores efetivamente pagos pelo adquirente, salvo em relação às quantias relativas à fruição do imóvel. Isso significa que o desconto não pode ultrapassar o que o comprador já desembolsou, exceção feita à taxa de fruição.
O § 5º é a regra que interessa a este artigo: nas incorporações com patrimônio de afetação, o desconto pode alcançar 50% da quantia paga. Já o § 6º, para as incorporações sem afetação, estabelece que o remanescente a ser ressarcido ao adquirente seja pago em parcela única, depois de 180 dias contados do desfazimento do contrato.
A leitura do texto legal mostra uma assimetria que explica parte da litigiosidade. O regime de afetação protege os adquirentes do empreendimento, porque os recursos ficam vinculados à obra, e por isso a lei admite uma retenção maior para manter o fluxo de caixa da incorporação. Só que a retenção é cobrada de um consumidor individual, e é aí que o CDC entra na discussão.
O quadro-resumo do contrato também importa. O art. 35-A da Lei 4.591/1964, acrescentado pela mesma lei, exige que os contratos de incorporação comecem por um quadro-resumo com o preço total, a forma de pagamento, o número do registro do memorial de incorporação e a matrícula do imóvel. É por esse quadro que a conferência do caso deve começar.
REsp 2.260.270/SP: a Terceira Turma mantém 25% mesmo com afetação
O caso mais recente em que o STJ enfrentou a combinação entre afetação e CDC é o REsp 2.260.270/SP. A relatora foi a ministra Daniela Teixeira, e o julgamento ocorreu na Terceira Turma, em sessão virtual de 7 a 13 de abril de 2026, com publicação no DJEN em 16/04/2026. Votaram com a relatora, por unanimidade, os ministros Nancy Andrighi, Humberto Martins, Ricardo Villas Bôas Cueva e Moura Ribeiro.
A promitente vendedora, uma incorporadora, recorreu contra acórdão do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP). A sentença havia autorizado a retenção de 50%, e o TJSP reduziu o percentual para 25% do total pago, depois de descontada a comissão de corretagem comprovadamente paga. O tribunal paulista entendeu que, mesmo com patrimônio de afetação, a Lei 13.786/2018 deve ser interpretada em conjunto com o CDC e que a cláusula penal pode ser revista com base no art. 413 do Código Civil.
No recurso especial, a incorporadora sustentou violação ao art. 67-A da Lei 4.591/1964, por ter sido afastado o percentual de 50%, e ao art. 413 do Código Civil. A Terceira Turma conheceu parcialmente do recurso e, na parte conhecida, negou provimento. Os fundamentos foram processuais e de mérito ao mesmo tempo: rever o percentual fixado exigiria reexame do conjunto de fatos e provas, o que a Súmula 7 do STJ veda, e o acórdão do TJSP estava em harmonia com a jurisprudência da Corte, o que atrai a Súmula 83.
O ponto de mérito está no item 7 da ementa. O acórdão registra que, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do adquirente, os descontos autorizados pelo art. 32-A da Lei 6.766/1979 devem ser observados como regra geral. Quando se trata de relação de consumo, porém, a soma dos descontos deve respeitar o limite máximo de retenção de 25% dos valores pagos, com exceção da taxa de fruição.
Vale uma cautela de leitura. O acórdão não declara inconstitucional nem afasta o § 5º do art. 67-A. Ele mantém o percentual de 25% fixado pelo TJSP e aplica a orientação da Terceira Turma sobre consumo, de modo que o resultado vale como indicativo forte, mas não como tese vinculante.
Por que a Terceira Turma entende que o CDC prevalece sobre a Lei do Distrato
A orientação aplicada em abril de 2026 vem de decisão da própria Terceira Turma em 2025. Segundo o ConJur de 25/09/2025, a Turma deu provimento ao recurso de um comprador que desistiu do negócio por não conseguir pagar as parcelas, e fixou que as normas do CDC prevalecem sobre as da Lei do Distrato. A relatora foi a ministra Nancy Andrighi, acompanhada pela ministra Daniela Teixeira e pelo ministro Humberto Martins. O acórdão está registrado como REsp 2.106.548/SP, com publicação em 19/09/2025.
O raciocínio da relatora é de especialidade. A Lei do Distrato regula todos os contratos de compra e venda de incorporação, enquanto o CDC é mais específico porque alcança apenas os contratos em que há relação de consumo. Com isso, os descontos da lei podem ser feitos como regra geral, mas a soma deles, nas relações de consumo, fica limitada a 25% do que foi pago.
O STJ aplicou essa linha também em março de 2026. No AgInt no REsp 2.229.882/SP, relatado pela ministra Nancy Andrighi na sessão virtual de 24/02 a 02/03/2026 e publicado no DJEN em 06/03/2026, a Terceira Turma reafirmou, por unanimidade, o teto de 25% e a restituição imediata dos valores. O acórdão afirma que a devolução só ao fim da obra, ou de forma parcelada, é prática abusiva, como a Corte já havia decidido no Tema 577, e que a Súmula 543 permanece aplicável.
A consequência para a incorporação com afetação segue essa linha. Se o CDC prevalece, o teto de 50% do § 5º deixa de ser o limite prático nos contratos de consumo, e a retenção passa a ser examinada dentro da faixa de 25% do que foi pago, somada a eventual taxa de fruição. O comprador que desiste antes de receber as chaves, em regra, não tem fruição a ser cobrada.
Temas 1.464 e 1.465: a divergência entre as Turmas chega à Segunda Seção
A uniformização está a caminho. Segundo notícia do STJ de 08/10/2026, a Segunda Seção afetou os Recursos Especiais 2.255.394, 2.255.370, 2.255.054 e 2.255.393, de relatoria do ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, para julgamento sob o rito dos repetitivos. A controvérsia foi cadastrada como dois temas distintos.
O Tema 1.464 discute o limite de retenção em contratos de compra e venda de imóvel não edificado, ou seja, lote ou terreno, firmados depois da Lei do Distrato. O Tema 1.465 trata do percentual e da base de cálculo da retenção, quando a rescisão ocorre por iniciativa e culpa do consumidor, em contratos de imóvel firmados antes da Lei 13.786/2018.
A notícia registra a divergência entre a Terceira e a Quarta Turma. Para a Terceira, nos contratos posteriores à Lei do Distrato, o CDC prevalece e a retenção incide sobre as parcelas efetivamente pagas, limitada em regra a 25%, e nos contratos anteriores admite-se entre 10% e 25%. A Quarta Turma, nos contratos posteriores, aplica o entendimento de que a Lei do Distrato não é incompatível com o CDC e admite retenção de até 10% do valor atualizado do contrato, conforme o art. 32-A da Lei 6.766/1979, e nos anteriores adota 25% dos valores pagos como regra.
Os números do volume processual ajudam a dimensionar o problema. A Comissão Gestora de Precedentes identificou, para o Tema 1.464, 53 acórdãos e 692 decisões monocráticas, e, para o Tema 1.465, 133 acórdãos e 3.615 decisões monocráticas nas Turmas da Segunda Seção. A Seção determinou a suspensão de todos os processos pendentes sobre a mesma matéria em que haja recurso especial ou agravo em recurso especial.
Há um detalhe que o advogado deve conferir antes de peticionar. A notícia do STJ não menciona o patrimônio de afetação, e os dois temas partem de contratos de lote ou de contratos anteriores à lei. Por isso, o REsp 2.260.270 permanece como referência para a incorporação com afetação, e a tese que sair dos temas poderá, ou não, alcançar esse caso.
Exemplo numérico: o que muda entre reter 50% e reter 25%
O exemplo a seguir é hipotético e serve só para mostrar a diferença de resultado. Considere uma unidade de R$ 400.000,00, em incorporação com patrimônio de afetação, em que o comprador pagou R$ 100.000,00 até o distrato, por culpa dele, e não houve fruição do imóvel.
Com retenção de 50%, o incorporador fica com R$ 50.000,00 e devolve R$ 50.000,00. Com retenção de 25%, a retenção cai para R$ 25.000,00 e a devolução sobe para R$ 75.000,00. A diferença a favor do comprador é de R$ 25.000,00, o que equivale a 25% do que foi pago.
Se o comprador tivesse pago R$ 160.000,00, a diferença entre os dois percentuais seria de R$ 40.000,00: R$ 80.000,00 retidos no primeiro cenário contra R$ 40.000,00 no segundo. Os valores foram recalculados em Python e não incluem correção monetária, juros de mora, comissão de corretagem nem tributos.
Na decisão do TJSP mantida no REsp 2.260.270, os juros de mora sobre o valor a restituir foram contados da citação, porque o contrato foi firmado depois da vigência da Lei 13.786/2018. A ordem entre o desconto da corretagem e a aplicação do percentual também altera o resultado, e por isso é um item a verificar em cada decisão.
Como a perícia atua no cálculo do distrato
O primeiro passo é conferir o contrato e o quadro-resumo: preço, parcelas, sinal, correção prevista, percentual de retenção pactuado e se o empreendimento está efetivamente submetido ao patrimônio de afetação. Essa informação costuma constar da matrícula do imóvel, e o quadro-resumo do contrato indica o número do registro do memorial de incorporação.
O segundo passo é montar a linha do tempo dos pagamentos, separando o que foi parcela do preço, o que foi comissão de corretagem, o que foi taxa de evolução da obra e o que foi seguro ou tributo. A base de cálculo do percentual muda conforme a decisão, e a perícia deve apresentar o cálculo nos cenários em discussão.
O terceiro passo é a atualização monetária e os juros do valor a restituir, na forma determinada pelo juízo. Com o cálculo em mais de um cenário, o advogado consegue pedir o percentual que melhor sustenta a tese sem refazer a conta a cada mudança de jurisprudência.
A reconstituição dos pagamentos e a comparação entre os percentuais em discussão são trabalho de análise contábil e financeira dos documentos do contrato.
Perguntas frequentes
Qual é o percentual de retenção no distrato com patrimônio de afetação?
A Lei 4.591/1964, no art. 67-A, § 5º, admite dedução de até 50% da quantia paga quando a incorporação tem patrimônio de afetação. Nas relações de consumo, a Terceira Turma do STJ tem aplicado o limite de 25% dos valores pagos, como no REsp 2.260.270/SP, julgado em abril de 2026.
O REsp 2.260.270 é um precedente vinculante?
Não. É acórdão de Turma que negou provimento ao recurso da incorporadora, com apoio nas Súmulas 7 e 83 do STJ. Ele indica a orientação da Terceira Turma, mas não é julgamento de recurso repetitivo. A tese vinculante sobre retenção depende dos Temas 1.464 e 1.465, que ainda aguardam julgamento.
O que são os Temas 1.464 e 1.465 do STJ?
São dois repetitivos afetados pela Segunda Seção, com relatoria do ministro Villas Bôas Cueva. O Tema 1.464 trata da retenção em contratos de lote firmados depois da Lei do Distrato, e o Tema 1.465, de contratos de imóvel anteriores a ela. Os processos sobre a matéria estão suspensos.
A restituição pode ser parcelada ou feita só no fim da obra?
Segundo o AgInt no REsp 2.229.882/SP, a restituição ao fim da obra ou de forma parcelada é prática abusiva nas relações de consumo, conforme o Tema 577 do STJ e a Súmula 543. A Terceira Turma entende que a devolução dos valores deve ser imediata, sem prejuízo dos descontos admitidos.
Como saber se a incorporação tem patrimônio de afetação?
O ponto de partida é o quadro-resumo do contrato, que deve indicar o número do registro do memorial de incorporação e a matrícula do imóvel. Com esses dados, o advogado pode requerer a certidão da matrícula no registro de imóveis e conferir se o regime de afetação consta da averbação.
A taxa de fruição entra no limite de 25%?
Não. A ementa do REsp 2.260.270 e a do AgInt no REsp 2.229.882 ressalvam a taxa de fruição do limite de 25%. Se o comprador não ocupou o imóvel, em regra não há fruição a descontar, porque a taxa pressupõe o uso do bem durante o contrato.
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Conclusão
A Lei do Distrato admite retenção de até 50% nas incorporações com patrimônio de afetação, mas a Terceira Turma do STJ, no REsp 2.260.270/SP, manteve o limite de 25% em relação de consumo e ressalvou apenas a taxa de fruição. A divergência com a Quarta Turma será resolvida nos Temas 1.464 e 1.465, ainda sem julgamento.
Para o advogado, o caminho é conferir se o contrato é de consumo, se há afetação, qual a data de assinatura e quanto foi efetivamente pago, e calcular a restituição em mais de um percentual. O estado dos temas repetitivos deve ser conferido na página do STJ antes de qualquer citação em peça.
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Fontes consultadas: STJ, REsp 2.260.270/SP, Rel. Min. Daniela Teixeira, Terceira Turma, DJEN 16/04/2026 · STJ, AgInt no REsp 2.229.882/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJEN 06/03/2026 · STJ, notícia de 08/10/2026 sobre os Temas 1.464 e 1.465 · ConJur, 25/09/2025 · Planalto, Lei 13.786/2018.