A responsabilidade pela cota de condomínio na promessa de compra e venda é a discussão sobre quem paga as despesas do condomínio quando o imóvel foi prometido à venda, o comprador ocupa a unidade e o contrato nunca foi registrado: o vendedor, que ainda consta na matrícula, ou o comprador, que usa os serviços. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) fixou em 2015, no Tema 886, que o registro do contrato não é o critério, e sim a posse do comprador e a ciência do condomínio. Em 2025, a Segunda Seção passou a ler essa tese à luz da natureza propter rem da dívida, e a revisão do tema foi afetada. Este artigo mostra o que está firmado, o que está em revisão e como separar os períodos da dívida.
Quem responde pela cota quando o imóvel foi prometido à venda
Quem compra imóvel em condomínio por instrumento particular costuma receber as chaves antes da escritura. A promessa de compra e venda pode ficar anos sem registro, por falta de documentos, de quitação ou de interesse das partes. Nesse período, a unidade continua em nome do vendedor na matrícula, mas quem mora ou aluga é o comprador.
Quando as cotas deixam de ser pagas, o condomínio precisa decidir contra quem cobrar. O vendedor alega que vendeu e entregou a posse. O comprador alega, muitas vezes, que não conhecia a cobrança ou que parte da dívida é anterior à sua entrada.
A resposta mudou ao longo do tempo no STJ e ainda não é definitiva. Em 2015, um recurso repetitivo fixou três teses. Em 2025, a Segunda Seção aproximou a leitura dessas teses da natureza propter rem da dívida e a revisão do tema foi afetada.
As decisões citadas aqui foram lidas em notícias e informativos do STJ e em acórdãos publicados nos sites dos tribunais. O andamento atual da revisão exige conferência no sistema de precedentes do STJ antes de qualquer peça.
O que dizem o Código Civil e o CPC sobre a cota de condomínio
O art. 1.336, I, do Código Civil impõe ao condômino o dever de contribuir para as despesas do condomínio na proporção de sua fração ideal, salvo disposição em contrário na convenção. O § 1º, na redação dada pela Lei 14.905/2024, sujeita o condômino que não pagar à correção monetária e aos juros moratórios convencionados ou, se não previstos, aos juros do art. 406 do Código, além de multa de até 2% sobre o débito.
O art. 1.345 do Código Civil dispõe que o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios. A regra protege o condomínio na venda com título registrado. O Tema 886 trata de outra situação, a promessa não registrada, em que o comprador ainda não é proprietário.
O art. 784, X, do Código de Processo Civil inclui entre os títulos executivos extrajudiciais o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas. O condomínio, portanto, pode executar a cota com a documentação do débito.
A pergunta que sobra é contra quem a ação ou a execução pode ser dirigida. O Código Civil responde apenas quanto ao condômino e ao adquirente de unidade. A promessa sem registro foi enfrentada pela jurisprudência, e o ponto de partida é o Tema 886.
Tema 886: as três teses fixadas em 2015
O Tema 886 nasceu do REsp 1.345.331/RS, relatado pelo ministro Luis Felipe Salomão e julgado pela Segunda Seção em 8/4/2015, com publicação no DJe de 20/4/2015. A controvérsia era saber quem tem legitimidade, vendedor ou adquirente, para responder por dívidas condominiais na alienação da unidade, notadamente quando o compromisso de compra e venda não foi levado a registro. A questão e as teses constam no sistema de precedentes qualificados do STJ.
A primeira tese afirma que o registro do compromisso não define a responsabilidade. O que a define é a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão do promissário comprador na posse e pela ciência inequívoca do condomínio sobre a transação. A segunda diz que, sem registro, a responsabilidade pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, conforme o caso concreto.
A terceira é a mais invocada pelos vendedores. Se ficar comprovado que o comprador se imitiu na posse e que o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para as despesas do período em que a posse foi exercida pelo comprador.
Em notícia de 31/8/2015, o STJ registrou decisão da Terceira Turma, no REsp 1.442.840, que adequou a interpretação da tese: no contrato de promessa não registrado, tanto o vendedor quanto o comprador podem responder pelas cotas posteriores à imissão na posse. O acórdão desse recurso não foi lido para este artigo.
REsp 1.910.280/PR: a Segunda Seção e a natureza propter rem
Em 3/4/2025, a Segunda Seção julgou por unanimidade o REsp 1.910.280/PR, relatado pela ministra Maria Isabel Gallotti, com publicação no DJEN de 24/4/2025. O Informativo de Jurisprudência 858 resume a tese: em razão da natureza propter rem das cotas, há legitimidade passiva concorrente entre o promitente vendedor, proprietário do imóvel, e o promitente comprador nas cobranças de débitos posteriores à imissão do comprador na posse, mesmo que o condomínio conhecesse a transação.
O caso veio de cobrança de cotas vencidas entre novembro de 1987 e abril de 1996. O imóvel pertencia a uma companhia de habitação popular que, em 1985, prometeu vendê-lo a um casal. Condenado o casal, o condomínio pediu a penhora do imóvel, e a companhia, que não participou da fase de conhecimento, ajuizou embargos de terceiro, que foram negados.
Para a relatora, a obrigação propter rem nasce com a titularidade do direito real e não se extingue por ato de vontade das partes de um contrato de que o condomínio não participa. Se a legitimidade do proprietário dependesse da imissão na posse e da ciência do condomínio, a promessa passaria a vincular o credor, o que a ministra rejeitou. A companhia não se beneficiou dos serviços, mas responde com o imóvel que gerou a dívida.
O Informativo traz uma ressalva. Quem não foi parte da ação de cobrança sofre penhora apenas do imóvel gerador da dívida, e seus demais bens ficam a salvo. A esse proprietário se assegura o direito de defesa no cumprimento de sentença ou em ação autônoma.
Tema 1349: a revisão do Tema 886 em curso
Em sessão encerrada em 20/5/2025, a Segunda Seção afetou por unanimidade o REsp 2.015.740/SP e o REsp 2.100.395/SP ao rito dos repetitivos, com publicação no DJEN de 26/5/2025. A relatora é a ministra Maria Isabel Gallotti. A questão é definir se há legitimidade concorrente entre o promitente vendedor, titular do direito de propriedade, e o promitente comprador nas cobranças de débitos posteriores à imissão do comprador na posse, independentemente de ciência inequívoca da transação pelo condomínio.
A proposta registra que a leitura literal do Tema 886 afasta o vendedor depois da posse do comprador e da ciência do condomínio, mas que decisões recentes reconhecem a legitimidade concorrente. A afetação determinou a suspensão dos recursos especiais e dos agravos em recurso especial, nos tribunais de segundo grau e no STJ, que tratem da mesma questão. O sistema de precedentes do STJ cadastra a revisão como Tema 1349.
Enquanto a nova tese não vem, tribunais aplicam a leitura concorrente. O TJDFT, em acórdão da 1ª Turma Cível julgado em 28/1/2026 e publicado em 25/2/2026, registrou que a proposta de revisão seguia pendente e que não havia tese vinculante afastando a responsabilidade do promitente vendedor. A Quarta Turma do STJ, no AgInt no AREsp 2.844.347/RJ, julgado em 1/6/2026 e publicado em 8/6/2026, repetiu a legitimidade concorrente.
As fontes consultadas não permitem afirmar se a revisão já foi julgada até hoje. O advogado deve conferir o andamento do Tema 1349 no sistema de precedentes do STJ, e a eventual tese nova pode mudar a estratégia de quem hoje tenta afastar o vendedor do polo passivo.
O que provar e como organizar a cobrança ou a defesa
Para o condomínio, a leitura concorrente amplia as opções de cobrança. A ação ou a execução pode alcançar o proprietário registral e o comprador que ocupa a unidade, com convenção, atas e planilha do débito. A planilha deve informar os índices e a metodologia, porque conta unilateral sem esses dados costuma ser alvo de impugnação.
Para o vendedor, o caminho é provar o que separa os períodos. A data da imissão na posse, a promessa, a ciência do condomínio e os pagamentos feitos ajudam a delimitar o que é dele e o que é do comprador. Se pagar a dívida do período de posse do comprador, poderá avaliar o regresso contra ele, hipótese que depende do contrato e das provas.
- Promessa e pagamentos: instrumento de compra e venda, recibos e comprovantes.
- Posse: termo de entrega das chaves, contas de consumo e cadastro no condomínio.
- Ciência do condomínio: e-mails, comunicados, procuração em assembleia e boletos em nome do comprador.
- Dívida: convenção, atas, boletos e planilha cota a cota.
- Titularidade: matrícula atualizada do imóvel.
Para o comprador, a posse sem registro não afasta a responsabilidade pelo período em que ocupou a unidade. As teses de 2015 e o julgado de 2025 convergem nesse ponto. A defesa costuma concentrar-se em separar as cotas anteriores à posse e em conferir o cálculo.
Exemplo numérico e o que a perícia confere
Exemplo hipotético, com valores criados só para ilustrar. O condomínio cobra 18 cotas de R$ 620,00, vencidas todo dia 10, de 10/1/2023 a 10/6/2024. A promessa de compra e venda não foi registrada, o comprador recebeu as chaves em 20/4/2023 e o condomínio soube da venda desde então.
- Cotas até a posse: 4 cotas, de janeiro a abril de 2023, somam R$ 2.480,00, com multa de 2% de R$ 49,60.
- Cotas após a posse: 14 cotas, de maio de 2023 a junho de 2024, somam R$ 8.680,00, com multa de 2% de R$ 173,60.
- Total sem correção e juros: R$ 11.160,00 de principal e R$ 223,20 de multa, ou R$ 11.383,20.
Os valores não incluem correção nem juros, que dependem da convenção ou do art. 406 do Código Civil. A separação em dois períodos mostra o que está em disputa: pela terceira tese do Tema 886, lida literalmente, o vendedor responderia apenas pelos R$ 2.480,00 anteriores à posse, e pela leitura concorrente também poderia ser cobrado pelos R$ 8.680,00 posteriores.
A perícia contábil reconstitui a dívida cota a cota, aplica correção, juros e multa conforme a convenção e separa os períodos pela data da posse. O resultado dá ao juiz e às partes números reproduzíveis para qualquer das teses em disputa.
Perguntas frequentes
Quem paga o condomínio se o imóvel foi vendido por contrato sem registro?
Segundo o Tema 886 do STJ, a responsabilidade pode recair tanto sobre o vendedor quanto sobre o comprador, conforme o caso. O que pesa é a imissão do comprador na posse e a ciência do condomínio, não o registro. Em 2025, a Segunda Seção reconheceu legitimidade concorrente entre os dois nas cotas posteriores à posse.
O que diz o Tema 886 do STJ?
Fixado no REsp 1.345.331/RS, em 8/4/2015, afirma que o registro do compromisso não define a responsabilidade pelas cotas, que ela pode recair sobre vendedor ou comprador e que, comprovadas a posse do comprador e a ciência inequívoca do condomínio, o vendedor deixa de ser parte legítima quanto ao período de posse do comprador.
O vendedor pode ser cobrado depois de entregar as chaves?
Pode, segundo o REsp 1.910.280/PR, julgado pela Segunda Seção em 3/4/2025. A natureza propter rem da dívida mantém a legitimidade concorrente do proprietário pelas cotas posteriores à posse do comprador, mesmo que o condomínio conhecesse a venda. A questão está em revisão no Tema 1349, e o resultado ainda precisa ser conferido.
O Tema 886 já foi revisto pelo STJ?
A Segunda Seção afetou a revisão em maio de 2025, com os REsps 2.015.740/SP e 2.100.395/SP, hoje Tema 1349. As fontes lidas não confirmam julgamento do mérito, e um acórdão do TJDFT de janeiro de 2026 ainda a descrevia como pendente. O advogado deve conferir o andamento no sistema de precedentes do STJ.
O proprietário que não foi parte da cobrança pode ter o imóvel penhorado?
Segundo o Informativo 858 do STJ, sim, o imóvel gerador da dívida pode ser penhorado no cumprimento de sentença, ainda que o proprietário não tenha figurado no polo passivo da cobrança. Os demais bens dele ficam a salvo, e se assegura a ele o direito de defesa no cumprimento de sentença ou em ação autônoma.
Como a perícia ajuda em uma cobrança de cotas condominiais?
A perícia reconstitui o débito cota a cota, confere vencimentos, índices, juros e multa pela convenção e pelo art. 1.336, § 1º, do Código Civil, e separa os períodos antes e depois da posse. Com isso, o juiz e as partes veem quanto cabe ao vendedor e quanto ao comprador em cada tese.
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Conclusão
O STJ fixou em 2015 que a posse do comprador e a ciência do condomínio, e não o registro, orientam a responsabilidade pelas cotas, e em 2025 a Segunda Seção reconheceu legitimidade concorrente do vendedor pelas cotas posteriores à posse, em razão da natureza propter rem. A tese de 2015 segue em revisão no Tema 1349, e as fontes lidas não confirmam o julgamento.
Para o advogado, o primeiro passo é fixar a data da imissão na posse e a data da ciência do condomínio. O segundo é separar a dívida em períodos e conferir o cálculo cota a cota, para que a peça funcione sob a leitura literal do Tema 886 e sob a leitura concorrente.
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Fontes consultadas: STJ, Informativo de Jurisprudência 858, REsp 1.910.280/PR, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, 3/4/2025, DJEN 24/4/2025 · STJ, notícia “Segunda Seção confirma que vendedor pode responder por obrigações do imóvel posteriores à posse do comprador”, 5/5/2025 · STJ, notícia “Em revisão de repetitivo, STJ vai analisar responsabilidade conjunta entre vendedor e comprador por dívida condominial”, 9/6/2025 · STJ, Precedentes Qualificados, Temas 886 e 1349 · STJ, notícia “Promitente vendedor também responde por débitos de condomínio gerados após a posse do comprador”, 31/8/2015 · STJ, ProAfR no REsp 2.100.395/SP (DJEN 26/5/2025) · TJDFT, Acórdão 2084666, 1ª Turma Cível, 28/1/2026 · Planalto, Código Civil, arts. 1.336 e 1.345, e Código de Processo Civil, art. 784, X.