A adjudicação compulsória extrajudicial é o procedimento pelo qual o comprador que pagou o preço de um imóvel prometido à venda obtém, no próprio cartório de registro de imóveis, o registro da propriedade em seu nome, sem precisar de ação judicial. A via foi criada pela Lei 14.382/2022, que incluiu o art. 216-B na Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/73), e o Provimento 150/2023 do Conselho Nacional de Justiça (CNJ) uniformizou o rito em todo o país. Este guia mostra quem pode pedir, quais documentos o cartório exige, como o processo corre e onde a Súmula 239 do Superior Tribunal de Justiça (STJ) e a perícia entram na conta.
O que é a adjudicação compulsória extrajudicial
Quem compra um imóvel por compromisso de compra e venda paga o preço, em parcelas ou à vista, e espera receber a escritura. Às vezes o vendedor não aparece para assinar, morreu, faliu ou simplesmente se recusa. Nesses casos o comprador tem uma promessa quitada, mas não é dono perante o registro.
A adjudicação compulsória é a medida que supre essa recusa: em vez de depender da assinatura do vendedor, o comprador pede que o próprio registro transfira a propriedade, com base na promessa. Até 2022 isso exigia ação judicial. A Lei 14.382/2022 acrescentou o art. 216-B à Lei 6.015/73 e abriu o caminho extrajudicial, sem prejuízo da via do Judiciário.
O art. 216-B dispõe que a adjudicação compulsória de imóvel objeto de promessa de venda ou de cessão pode ser efetivada extrajudicialmente no serviço de registro de imóveis da situação do imóvel. O pedido é feito por advogado, e a decisão é do oficial do registro. O procedimento passou a ter regras nacionais detalhadas com o Provimento 150, de 11/9/2023, da Corregedoria Nacional de Justiça.
A mudança não torna a ação judicial obsoleta. O próprio texto do artigo diz que a via extrajudicial existe sem prejuízo da via jurisdicional, e há casos em que o cartório não pode decidir, como veremos adiante. Para o advogado, a pergunta passou a ser qual caminho é mais adequado a cada contrato.
Art. 216-B da Lei 6.015/73: quem pode pedir e quais documentos
O § 1º do art. 216-B lista os legitimados a requerer a adjudicação: o promitente comprador, qualquer dos seus cessionários ou promitentes cessionários, seus sucessores e também o promitente vendedor. Todos precisam estar representados por advogado. O Provimento 150 repete a exigência e prevê que o requerente pode ser assistido por defensor público, desde que haja procuração específica.
O pedido deve ser instruído com seis documentos, que o § 1º enumera. Eles formam o dossiê mínimo do processo:
- Promessa: o instrumento de promessa de compra e venda, de cessão ou de sucessão, quando for o caso.
- Inadimplemento: a prova de que o título de transmissão da propriedade plena não foi celebrado em 15 dias, contados da entrega de notificação extrajudicial feita pelo oficial do registro de imóveis, que pode delegar a diligência ao registro de títulos e documentos.
- Ata notarial: lavrada por tabelião de notas, com a identificação do imóvel, a qualificação do promitente comprador, a prova do pagamento do preço e a caracterização do inadimplemento.
- Certidões forenses: dos distribuidores da comarca do imóvel e do domicílio do requerente, para demonstrar que não há litígio sobre o contrato.
- ITBI: o comprovante de pagamento do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis.
- Procuração: com poderes específicos.
O § 2º traz duas dispensas que reduzem a barreira de entrada. O deferimento da adjudicação independe de prévio registro da promessa ou da cessão e independe da comprovação da regularidade fiscal do promitente vendedor. Pelo § 3º, com esses documentos o oficial registra o domínio em nome do promitente comprador, e a própria promessa serve de título.
O Provimento 150 acrescenta que o pedido pode cumular imóveis diversos, desde que estejam na mesma circunscrição, haja coincidência de interessados e a cumulação não prejudique o andamento. A atribuição é do ofício da atual situação do imóvel. Se a matrícula ainda estiver em ofício anterior, o requerente apresenta a respectiva certidão.
O processo no cartório: Provimento 150/2023 do CNJ
O Provimento 150 incluiu o Capítulo V no Código Nacional de Normas do foro extrajudicial (Provimento 149/2023), com os arts. 440-A a 440-AM. Podem fundamentar o pedido quaisquer atos ou negócios que impliquem promessa de compra e venda ou de permuta, e as cessões, contanto que não haja direito de arrependimento exercitável. O parágrafo único do art. 440-B abre uma exceção: o arrependimento exercitável não impede a adjudicação se o imóvel foi objeto de parcelamento do solo urbano ou de incorporação imobiliária cujo prazo de carência já decorreu.
O requerimento é protocolado no registro de imóveis, diretamente ou pelo Sistema Eletrônico dos Registros Públicos (Serp), e segue os requisitos do art. 319 do Código de Processo Civil, no que couber. Ele traz a identificação das partes, a descrição do imóvel, o histórico das cessões, a declaração de que não há processo que impeça o registro e o pedido de notificação do requerido. Se faltar algo, o requerente tem 10 dias úteis para emendar, sob pena de extinção e cancelamento da prenotação.
Estando o pedido em ordem, o oficial notifica o requerido, que tem 15 dias úteis para anuir ou impugnar, contados do primeiro dia útil seguinte ao recebimento. A notificação traz a advertência de que o silêncio pode gerar a presunção de que o inadimplemento alegado é verdadeiro. Se o endereço for incerto e o requerente provar que esgotou os meios ordinários, a notificação é feita por edital, publicado duas vezes com intervalo de 15 dias úteis.
Se o requerido for falecido, podem ser notificados os herdeiros, desde que comprovados a qualidade deles, o óbito e a inexistência de inventário. Havendo inventário, basta notificar o inventariante. O cônjuge ou companheiro também é requerido quando a lei exige seu consentimento para o ato.
Havendo impugnação, o requerente se manifesta em 15 dias úteis e o oficial decide em 10. O oficial pode indeferir impugnações protelatórias, sem razões ou estranhas à matéria. Rejeitada, cabe recurso em 10 dias úteis, e os autos vão ao juízo, que examina apenas a procedência da impugnação. Sem impugnação, ou afastada a que houver, o oficial tem 10 dias úteis para expedir nota devolutiva ou deferir ou rejeitar o pedido, cabendo dúvida registral em caso de exigência ou rejeição.
Ata notarial: como provar a quitação do preço
A ata notarial é o documento que mais pesa no processo, porque carrega a prova do pagamento. Ela é lavrada por tabelião de notas escolhido pelo requerente, salvo se houver diligências no local do imóvel. O art. 440-F do Provimento 150 também admite a ata eletrônica, observadas as regras de competência territorial.
O art. 440-G fixa o conteúdo mínimo: a referência à matrícula e a descrição do imóvel com seus ônus, os atos que fundamentam o pedido com o histórico de cessões, as provas do adimplemento integral do preço, a identificação das providências que o requerido deveria ter tomado e o valor venal do imóvel na data do requerimento. O tabelião orienta o requerente sobre eventual inviabilidade da via extrajudicial. Deve constar também que a ata não é título de propriedade e que pode ser aproveitada em processo judicial.
O § 6º do art. 440-G lista meios de prova da quitação que podem ser constatados na ata. Entre eles estão a consignação em pagamento com valores depositados, mensagens em que se declare a quitação, comprovantes de operações bancárias, informações da declaração de imposto de renda, recibos de autoria confirmável, o termo de quitação averbado e a notificação extrajudicial de constituição em mora. A lista é aberta, pois o texto fala em outros fatos ou documentos.
Esse é o ponto em que a contabilidade encontra o direito. Provar que o preço foi pago significa somar os comprovantes, conferir se cada valor corresponde a uma parcela do contrato e verificar se a atualização prevista foi aplicada. Quem apresenta uma pilha de recibos sem essa conciliação deixa ao tabelião e ao oficial a tarefa de decidir se o preço foi pago por inteiro.
Antes do registro, o requerente comprova o pagamento do imposto de transmissão em 5 dias úteis, contados da notificação do oficial, prazo que pode ser sobrestado por justo impedimento. Sem o pagamento, o processo é extinto, conforme o art. 440-AL. O art. 440-AM manda cobrar a ata e o processamento, até que cada estado edite seus emolumentos, na forma da usucapião extrajudicial.
Súmula 239 e os limites da via extrajudicial
A Súmula 239 do STJ, aprovada pela Segunda Seção em 28/6/2000 e publicada no DJ de 30/8/2000, diz que o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis. Os precedentes que a originaram afirmam que o direito é de caráter pessoal, restrito aos contratantes. O § 2º do art. 216-B segue a mesma linha na via extrajudicial, ao dispensar o prévio registro da promessa.
Isso não significa que toda promessa seja adjudicável. O STJ julgou o REsp 1.770.095/DF, relatado pelo ministro Marco Aurélio Bellizze, na Terceira Turma, em 10/5/2022, e destacou no Informativo de Jurisprudência que não cabe adjudicação por promitentes compradores de unidades de uma incorporadora que não era titular do domínio do terreno e não registrou o memorial de incorporação. O voto lembra que o promitente comprador só adquire direito real com o registro do instrumento, segundo o art. 1.417 do Código Civil.
No mesmo julgado, o tribunal afirmou que a falta de registro do memorial não torna inválida a promessa. A solução indicada foi rescindir os contratos e reconhecer a responsabilidade da incorporadora pelas perdas e danos. A decisão é anterior ao Provimento 150, e as fontes consultadas não dizem como os cartórios aplicam essa orientação nos pedidos do art. 216-B.
O Provimento 150 também fixa outros limites práticos. Os direitos reais e gravames que não impedem a disposição voluntária da propriedade não obstam a adjudicação (art. 440-AG). A indisponibilidade não impede o processo, mas o pedido é indeferido se ela não for cancelada até a decisão final do oficial (art. 440-AH).
Outras regras reduzem exigências que travavam a escritura. Não é condição a regularidade fiscal do transmitente (art. 440-AI), e nos condomínios edilícios não se exige a prova prévia das cotas de despesas comuns (art. 440-AJ). O bem da massa falida pode ser adjudicado se o negócio for anterior ao reconhecimento judicial da falência, com ressalva dos arts. 129 e 130 da Lei 11.101/2005, e a mesma regra vale na recuperação judicial (art. 440-AK). A qualificação é negativa sempre que se verificar ilicitude, fraude à lei ou simulação (art. 440-I).
Exemplo numérico e o que a perícia confere
O exemplo a seguir é hipotético e foi calculado em Python para esta matéria. Um comprador firmou promessa de compra e venda de um apartamento por R$ 210.000,00, pagos com entrada de R$ 30.000,00 e 72 parcelas de R$ 2.500,00. O valor venal do imóvel, na data do pedido, é de R$ 320.000,00.
- Preço contratado: R$ 30.000,00 mais 72 vezes R$ 2.500,00 (R$ 180.000,00), igual a R$ 210.000,00.
- Pagamento comprovado: a entrada e 69 parcelas, num total de R$ 30.000,00 mais R$ 172.500,00, igual a R$ 202.500,00.
- Diferença sem prova: R$ 210.000,00 menos R$ 202.500,00, igual a R$ 7.500,00, ou 3 parcelas sem comprovante.
- ITBI com alíquota hipotética de 2%: 2% de R$ 320.000,00, igual a R$ 6.400,00. A alíquota real é fixada por cada município.
Com três parcelas sem comprovante, a ata notarial não consegue demonstrar o adimplemento integral exigido pelo art. 440-G. O comprador pode localizar os recibos faltantes, buscar extratos bancários ou formalizar a quitação com o vendedor, e só então protocolar o pedido. Se o contrato previa correção monetária das parcelas, a conta ainda precisa mostrar o valor atualizado devido em cada vencimento, e a soma nominal de R$ 210.000,00 deixa de ser o parâmetro.
A perícia imobiliária e contábil concilia os recibos e extratos com o cronograma do contrato, aplica o índice pactuado a cada parcela e indica, em planilha, o saldo pago e o saldo pendente. O trabalho também confere o valor venal e o cálculo do imposto de transmissão que o cartório pedirá antes do registro.
Perguntas frequentes
O que é adjudicação compulsória extrajudicial?
É o procedimento que permite ao comprador de imóvel prometido à venda registrar a propriedade em seu nome diretamente no cartório de registro de imóveis, sem ação judicial. Está previsto no art. 216-B da Lei 6.015/73, incluído pela Lei 14.382/2022, e regulado pelo Provimento 150/2023 do CNJ.
Precisa de advogado para pedir a adjudicação no cartório?
Sim. O § 1º do art. 216-B exige que os legitimados estejam representados por advogado, e o Provimento 150 prevê assistência por advogado ou defensor público, constituídos por procuração com poderes específicos. A procuração específica é também um dos documentos que instruem o pedido no registro de imóveis.
A promessa de compra e venda precisa estar registrada?
Não. O § 2º do art. 216-B afirma que o deferimento independe de prévio registro da promessa ou da cessão, em linha com a Súmula 239 do STJ, para quem o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório.
Quanto tempo o vendedor tem para responder à notificação?
Pelo Provimento 150, o requerido notificado tem 15 dias úteis, contados do primeiro dia útil posterior ao recebimento, para anuir ou impugnar. O silêncio pode levar à presunção de que o inadimplemento alegado é verdadeiro. Se houver impugnação, o oficial decide em 10 dias úteis depois da manifestação do requerente.
Quais documentos o pedido exige?
O § 1º do art. 216-B pede o instrumento da promessa, a prova do inadimplemento por notificação extrajudicial, a ata notarial, certidões forenses sem litígio sobre o contrato, o comprovante de pagamento do ITBI e a procuração com poderes específicos. A regularidade fiscal do vendedor não é exigida.
A perícia contábil serve para provar a quitação do imóvel?
Serve para organizar a prova. A perícia concilia recibos e extratos com o cronograma do contrato, aplica o índice de correção pactuado e demonstra em planilha o saldo pago e o pendente. O documento pode instruir a ata notarial, que precisa comprovar o adimplemento integral do preço, e orientar o advogado.
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Conclusão
A adjudicação compulsória extrajudicial permite que o comprador que pagou o preço obtenha o registro no cartório, por meio de pedido feito por advogado, com ata notarial e notificação do vendedor. A Súmula 239 do STJ e o § 2º do art. 216-B dispensam o prévio registro da promessa, e o Provimento 150 detalha prazos, impugnação e limites.
Para o advogado, o primeiro passo é conferir se a promessa não tem arrependimento exercitável, se o vendedor é o titular na matrícula e se há indisponibilidade. O segundo é montar a prova de quitação com números conciliados antes de pedir a ata. As fontes consultadas não esgotam a aplicação do Provimento 150 nos cartórios de cada estado, e esse ponto exige pesquisa própria.
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Fontes consultadas: Planalto, Lei 6.015/73, art. 216-B (incluído pela Lei 14.382/2022), texto compilado · CNJ, Provimento 150, de 11/9/2023 (Capítulo V do Código Nacional de Normas, arts. 440-A a 440-AM) · STJ, Súmula 239, Segunda Seção, 28/6/2000, DJ 30/8/2000 · STJ, REsp 1.770.095/DF, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, 10/5/2022 (Informativo de Jurisprudência, via Anoreg/SP, 17/5/2022) · Planalto, Código Civil (art. 1.417).