A locação por curta temporada em condomínio residencial é a oferta de uma unidade a hóspedes por poucos dias, em geral por plataformas digitais como o Airbnb. A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu, em 7 de maio de 2026, que esse uso exige a alteração da destinação do condomínio em assembleia, por no mínimo dois terços dos condôminos. Depois disso, o tribunal afetou a questão ao rito dos recursos repetitivos, no Tema 1.443, e determinou a suspensão dos processos em todo o país. Este artigo reúne a tese, o histórico e o que síndicos, proprietários e advogados precisam conferir antes de levar o assunto à assembleia ou ao juiz.
Airbnb em condomínio: o que o STJ decidiu em 7 de maio de 2026
O caso que chegou à Segunda Seção veio de Minas Gerais. A proprietária de um apartamento queria destiná-lo a estadias de curta duração sem passar pela assembleia, e o condomínio sustentava que a atividade não estava prevista na convenção e afastava o caráter residencial do prédio. A empresa Airbnb atuou na ação como interessada.
Segundo a notícia do STJ, a Segunda Seção estabeleceu, por maioria de votos, que a utilização de imóveis em condomínios para contratos de estadia de curta temporada exige que a destinação das unidades tenha sido alterada em assembleia, por no mínimo dois terços dos condôminos. O colegiado considerou que o uso para exploração econômica ou profissional descaracteriza a destinação residencial. A relatora, ministra Nancy Andrighi, negou provimento ao recurso especial da proprietária e manteve o acórdão do Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG).
O processo é o REsp 2.121.055, e a decisão uniformizou o entendimento entre a Terceira e a Quarta Turma, que compõem a Segunda Seção. O STJ divulgou o acórdão com data de publicação de 29/06/2026, conforme o link da notícia de 17/09/2026.
Para o advogado, o ponto central é que a palavra final não depende de o regulamento do prédio dizer, com todas as letras, que o Airbnb é proibido. Basta que a convenção estabeleça a destinação residencial. Quem quiser oferecer a unidade a hóspedes precisa de deliberação da assembleia.
Estadia de curta temporada não é locação nem hospedagem
A ministra Nancy Andrighi observou que os contratos intermediados por sistemas como o Airbnb não se enquadram propriamente como locação residencial nem como hospedagem em hotel, e por isso podem ser vistos como contratos atípicos. Essa classificação importa porque afasta o argumento de que a Lei do Inquilinato resolveria a questão.
No voto que prevaleceu, ela afirmou que o meio de disponibilizar o imóvel não define a natureza do negócio. É irrelevante, para a classificação jurídica, se a oferta foi feita por plataforma digital, imobiliária, panfleto na portaria ou anúncio em classificados. Um contrato de locação por temporada e um contrato de hospedagem podem ser firmados por plataforma sem perder a natureza que têm.
A relatora lembrou que as plataformas intensificaram a celebração desses contratos e facilitaram a comunicação entre proprietários e hóspedes. A consequência, nas palavras do voto, é a maior rotatividade de pessoas nos condomínios, com efeitos sobre a segurança e o sossego dos moradores. Esse cenário alimentou o questionamento sobre a necessidade de autorização dos condôminos.
O resultado prático é que a discussão não gira em torno da plataforma. Gira em torno do uso da unidade: se há exploração econômica ou profissional, a destinação deixa de ser apenas residencial. A pergunta jurídica passa a ser quem tem poder para autorizar essa mudança.
Os arts. 1.336 e 1.351 do Código Civil e o quórum de dois terços
A fundamentação do voto se apoia em dois dispositivos do Código Civil (CC). O art. 1.336, IV, impõe ao condômino o dever de dar às partes do empreendimento a mesma destinação da edificação. Na síntese da ministra, se o condomínio tem destinação residencial, os apartamentos devem ser usados como residência.
O art. 1.351 do CC trata da mudança de destinação do edifício ou da unidade imobiliária, que exige a aprovação de dois terços dos condôminos, conforme a leitura registrada pelo STJ. A conclusão foi que, sem essa aprovação, o uso pretendido pela proprietária está vedado diante da previsão de uso residencial das unidades.
A notícia do STJ não detalha se o cômputo dos dois terços é feito por unidades, por frações ideais ou por votos. Essa dúvida costuma ser resolvida pela convenção e pelo texto do art. 1.351, e deve ser conferida no acórdão antes de a assembleia ser convocada. Um cálculo errado do quórum pode invalidar a deliberação.
Há ainda uma diferença entre proibir e autorizar. A tese decidida pela Segunda Seção trata da exigência de aprovação para o uso comercial da unidade, e não afirma que a assembleia seja obrigada a negá-lo. Os condôminos podem aprovar, com as regras que entenderem adequadas, a exploração por curta temporada.
Tema 1.443: por que o STJ levou a questão aos repetitivos
Pouco depois da decisão da Segunda Seção, o STJ afetou dois recursos especiais, os REsps 2.272.537 e 2.272.536, de relatoria do ministro Raul Araújo, para julgamento sob o rito dos repetitivos. A questão submetida, no Tema 1.443, é definir se a cláusula de destinação residencial prevista em convenção de condomínio é suficiente para impedir a locação de unidades por curto período, por meio de plataformas digitais, independentemente de proibição expressa.
A página de precedentes qualificados do STJ registra a situação "Afetado", a Segunda Seção como órgão julgador e a sessão eletrônica de afetação entre 20 e 26 de maio de 2026. A notícia do STJ de 17/09/2026 informa a determinação de suspender, em todo o território nacional, os processos individuais e coletivos que discutem a matéria.
O ministro Raul Araújo destacou o caráter repetitivo da controvérsia, e a Comissão Gestora de Precedentes, Jurisprudência e Ações Coletivas (Cogepac) identificou 50 decisões monocráticas e acórdãos sobre o tema. O relator também lembrou que a matéria já tinha sido apreciada pelas duas turmas de direito privado e que o REsp 2.121.055 consolidou o entendimento na Segunda Seção.
Se o repetitivo confirmar a tese, os juízes e tribunais terão de observá-la, conforme o art. 927, III, do Código de Processo Civil (CPC). A relevância prática é a segurança jurídica: casos iguais tendem a ter a mesma resposta. Até o julgamento, os processos com recurso especial ou agravo sobre o assunto ficam sobrestados.
O que muda para condôminos, síndicos e proprietários
Para o proprietário que já oferece a unidade em plataforma, o risco é a notificação do condomínio e a ação para cessar o uso. A defesa que se apoiava na ausência de proibição expressa perdeu força diante do REsp 2.121.055. O caminho que sobra é levar a proposta à assembleia, com o quórum exigido.
Para o síndico, a decisão oferece respaldo para aplicar a convenção de destinação residencial sem alteração do texto. É recomendável documentar a ocorrência de hospedagens, os registros da portaria e as reclamações dos vizinhos antes de qualquer medida. A assembleia continua sendo o foro para discutir regras próprias, como cadastro de hóspedes ou taxa de uso.
Para o advogado que atua em condomínios, a pergunta de abertura passa a ser o texto da convenção e a data de aprovação. Convenções antigas, silentes ou com destinação mista exigem leitura cuidadosa. Em prédios de uso misto, com salas comerciais, a discussão é outra, porque a destinação já admite a atividade econômica.
Há ainda a situação de quem comprou o imóvel já vendo anúncios de curta temporada no edifício. A tolerância do condomínio durante anos pode ser alegada como argumento, mas a notícia do STJ não analisa essa tese. A questão deve ser examinada caso a caso, e o resultado do repetitivo pode trazer mais detalhes.
Exemplo de cálculo: quórum da assembleia e receita da unidade
Os números abaixo são hipotéticos e servem para mostrar a estrutura do cálculo. Imagine um condomínio residencial com 48 unidades, em que cada uma conta como um voto. Dois terços de 48 correspondem a 32 votos, e a proposta de autorizar a curta temporada só passa se reunir esse número de aprovações.
Se o prédio tivesse 50 unidades, dois terços seriam 33,33 votos, e o mínimo para atingir o quórum seria 34. Esse arredondamento para cima é o tipo de detalhe que costuma ser questionado depois da assembleia. A ata deve registrar o critério usado e o resultado da contagem.
Agora considere a receita de uma unidade. Com 18 diárias ocupadas por mês a R$ 380,00 cada, a receita bruta mensal é de R$ 6.840,00, e a anual é de R$ 82.080,00. Com 12 diárias por mês, a receita bruta cai para R$ 4.560,00 ao mês e R$ 54.720,00 ao ano.
Para comparar, uma locação residencial tradicional da mesma unidade por R$ 3.200,00 ao mês renderia R$ 38.400,00 ao ano. A diferença de receita bruta entre o cenário de 18 diárias e a locação tradicional é de R$ 43.680,00 por ano, antes de taxas da plataforma, limpeza, impostos e vacância. Esse tipo de comparação ajuda o proprietário a decidir se vale levar a proposta à assembleia e ajuda o condomínio a medir o impacto de um eventual pedido indenizatório.
Como organizar a assembleia e a prova
Para o condomínio, o primeiro cuidado é reunir a convenção, as atas anteriores e o registro de ocorrências. A comunicação à unidade deve ser feita por escrito, com prazo para cessar o uso, e a medida judicial deve vir acompanhada de provas da exploração, como anúncios, avaliações públicas e registros de entrada de hóspedes.
Para o proprietário, o caminho mais seguro é pedir a inclusão do tema na pauta da assembleia, com proposta de regras claras. Podem ser previstos cadastro dos hóspedes, limite de ocupação, horários, responsabilidade do proprietário por danos e, se houver acordo, valor adicional para as áreas comuns. A aprovação precisa observar o quórum e constar da ata.
Em qualquer dos lados, a prova documental pesa. Extratos da plataforma, registros bancários de recebimento, anúncios arquivados e relatórios de ocupação permitem demonstrar o volume da atividade. Os dados mudam com frequência e devem ser preservados com data e origem.
Quando o litígio envolve valores, como pedido de perdas e danos ou disputa sobre rateio de despesas, a perícia contábil reconstitui a receita e a ocupação a partir dos extratos e dos anúncios. O parecer organiza os números em cenários, para que o juízo e a outra parte possam reproduzir o cálculo.
Perguntas frequentes
Condomínio residencial pode proibir o Airbnb sem cláusula expressa?
Segundo o STJ, no REsp 2.121.055, a convenção que prevê destinação residencial já basta para que a locação por plataformas dependa de alteração da destinação, aprovada por dois terços dos condôminos. A questão foi levada ao Tema 1.443, e a tese definitiva ainda deve ser conferida no julgamento do repetitivo.
Qual é o quórum para autorizar a curta temporada?
A Segunda Seção do STJ exigiu a aprovação de, no mínimo, dois terços dos condôminos para alterar a destinação, com base no art. 1.351 do Código Civil. A notícia do STJ não detalha se a contagem é por unidade ou fração ideal, e esse ponto deve ser conferido na convenção e no acórdão.
O que é o Tema 1.443 do STJ?
É o tema repetitivo, de relatoria do ministro Raul Araújo, que discute se a cláusula de destinação residencial da convenção basta para impedir locações de curto período por plataformas, mesmo sem proibição expressa. Os REsps 2.272.537 e 2.272.536 foram afetados, e os processos sobre o assunto ficaram suspensos em todo o país.
A decisão vale para condomínios de uso misto?
A notícia do STJ trata de condomínio com destinação residencial. Em edifícios de uso misto, a destinação pode já admitir atividade econômica em certas unidades, e a análise depende da convenção. O advogado deve ler o texto da convenção e a data de sua aprovação antes de aplicar a tese ao caso concreto.
O condomínio pode aplicar multa ao proprietário?
A notícia do STJ não trata de multa. Eventual sanção depende da convenção, do regimento interno e da lei, e exige observância do procedimento previsto, com notificação e chance de defesa. Antes de aplicar qualquer penalidade, convém ler as regras do condomínio e verificar se a tese do repetitivo já foi publicada.
Os processos em andamento sobre Airbnb estão suspensos?
Segundo a notícia do STJ de 17/09/2026, a Segunda Seção determinou a suspensão dos processos individuais ou coletivos que discutem a matéria, nos quais tenha sido interposto recurso especial ou agravo. A abrangência exata da suspensão deve ser conferida na página do Tema 1.443 antes de qualquer pedido ao juízo.
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Conclusão
A Segunda Seção do STJ fixou que a oferta de unidade a hóspedes em condomínio residencial exige alteração da destinação, aprovada por dois terços dos condôminos. A afetação do Tema 1.443 sinaliza que o tribunal quer uniformizar a resposta e suspender os processos até lá.
Para o advogado, o roteiro é ler a convenção, conferir o quórum, preservar a prova da atividade e calcular os valores em mais de um cenário. O texto final do acórdão e a tese do repetitivo devem ser conferidos no site do STJ antes de cada petição.
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Fontes consultadas: STJ, notícia de 07/05/2026 sobre a decisão da Segunda Seção · STJ, notícia de 17/09/2026 sobre a afetação do Tema 1.443 · STJ, página de precedentes qualificados do Tema 1.443 (atualização de 01/06/2026).