A correção do saldo devedor pelo INCC é a atualização, pelo Índice Nacional de Custo da Construção, da parte do preço que o comprador de imóvel na planta ainda deve à incorporadora. Enquanto a obra anda, o índice setorial é admitido nos contratos. Quando a obra atrasa, a pergunta passa a ser até que dia ele pode incidir. O STJ respondeu à pergunta no Tema 996, com a troca do INCC pelo IPCA depois do prazo de entrega, e delimitou em outro julgamento, o REsp 1.823.341/SP, o que o comprador pode fazer com essa tese sem cair em mora. O texto reúne as duas decisões, mostra a conta com números hipotéticos e lista o que o advogado precisa juntar ao processo.
Como o INCC entra no contrato e por que o atraso o torna contestável
O contrato de promessa de compra e venda de unidade em construção costuma dividir o preço em entrada, parcelas mensais, reforços periódicos e uma última parcela, devida na entrega das chaves. O saldo ainda não pago é atualizado por um índice previsto no contrato. Nas incorporações, o escolhido com mais frequência é o INCC, calculado pela Fundação Getulio Vargas e apurado a partir do custo da construção civil, com variantes como o INCC-M e o INCC-DI.
A lógica é a de que o índice acompanha o custo de produzir o bem. Se o aço, o cimento e a mão de obra encarecem, o incorporador reajusta o preço que ainda tem a receber. A troca se justifica enquanto a obra está em andamento, porque a variação do custo de construção é um risco que o incorporador está de fato correndo.
O quadro muda quando o prazo de entrega, somada a tolerância, é descumprido. A partir daí o custo da construção deixa de ser um risco do comprador e passa a ser consequência de um atraso que ele não causou. Manter o índice setorial sobre o saldo devedor transfere ao consumidor a variação de custo de uma obra que já deveria estar concluída, e é essa a premissa das ações que pedem o afastamento do INCC no período de mora.
A seguir, o que a Segunda Seção do STJ fixou sobre o tema, onde essa tese tem alcance, o que a Terceira Turma decidiu quando a discussão do índice se misturou com um pagamento menor que o devido e como se faz a conta.
Tema 996: a tese que troca o INCC pelo IPCA
O Tema 996 foi fixado no REsp 1.729.593/SP pela Segunda Seção do STJ, sob relatoria do ministro Marco Aurélio Bellizze, em sessão de 11 de setembro de 2019, por unanimidade, com acórdão publicado em 27 de setembro de 2019. O julgamento tratou de promessas de compra e venda de imóvel na planta e produziu quatro teses, que o relator indicou como de eficácia vinculante em todo o território nacional.
A quarta tese é a que interessa ao saldo devedor. Segundo o texto divulgado pelo STJ, o descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor.
As três teses anteriores formam o contexto. A primeira exige prazo certo de entrega, sem vínculo com a concessão do financiamento. A segunda presume o prejuízo do comprador e fixa a indenização pelo valor locatício de imóvel assemelhado. A terceira declara ilícita a cobrança de juros de obra depois do prazo ajustado, incluída a tolerância. Todas partem do mesmo critério temporal: o dia em que termina o prazo contratual somado à tolerância.
A regra do mais gravoso tem efeito prático. O IPCA entra no lugar do INCC como piso de proteção, e não como teto. Se, em determinado período, o IPCA acumulado superar o INCC, a tese permite manter o índice que já corria, porque trocá-lo pioraria a situação do comprador. A conta, portanto, é feita mês a mês, nos dois índices, e vale o menor deles para o período de mora.
Alcance do Tema 996: quem fica dentro e quem fica fora
A Segunda Seção delimitou o alcance das teses. Elas valem para contratos de promessa de compra e venda de imóvel na planta no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1,5, 2 e 3, e se limitam a imóveis residenciais, já que a aquisição de imóvel comercial não foi contemplada pelo programa, conforme a Lei 11.977/2009. O STJ também registrou que não importa se o imóvel foi comprado para morar ou como investimento, porque o programa só permite a aquisição para residência própria.
Para o advogado, o recorte tem uma consequência clara. Em contrato do programa, a tese é invocada como precedente vinculante. Em contrato fora dele, de mercado, a base é diferente e a discussão volta ao contrato, ao Código de Defesa do Consumidor e à orientação do tribunal local. A orientação do tribunal local precisa ser conferida, e a petição deve dizer expressamente em qual das duas situações o caso se encontra.
O recorte também define o que o perito precisa conferir. Faixa de renda, data de assinatura e natureza do imóvel entram no quadro de premissas do parecer. Sem esses dados, o cálculo do saldo pode estar correto do ponto de vista aritmético e ainda assim se apoiar em um enquadramento que a parte contrária contesta.
REsp 1.823.341/SP: o INCC abusivo não afasta a mora
O segundo julgamento mostra o outro lado da questão. No REsp 1.823.341/SP, a Terceira Turma do STJ, sob relatoria do ministro Paulo de Tarso Sanseverino, examinou o recurso de uma incorporadora contra condenação imposta pelo TJSP. O julgamento foi noticiado pela ConJur em 20 de maio de 2020 e pelo próprio STJ em 10 de agosto de 2020.
Os fatos, conforme o acórdão, foram estes. O contrato é de abril de 2010, com entrega prevista para março de 2013, já computada a tolerância. O habite-se saiu em maio de 2013, dois meses depois. A parcela devida na entrega das chaves era de R$ 129.585,00, valor nominal previsto em contrato, e os compradores pagaram R$ 1.348,24 em 10 de maio de 2013 e R$ 80.971,28 em 24 de junho de 2013, valores que não cobriam sequer o nominal. A incorporadora negativou os nomes em setembro de 2013, e as chaves foram entregues em 7 de outubro de 2013, depois da quitação.
As instâncias ordinárias entenderam abusiva a correção da parcela pelo INCC durante o período de atraso e condenaram a incorporadora a danos morais de R$ 8.000,00, lucros cessantes de dois meses de aluguel e restituição do que fora pago a mais. O STJ deu provimento parcial ao recurso. A ementa afirma que a abusividade da cobrança do INCC é encargo acessório e, nos termos do Tema 972, não descaracteriza a mora do promitente comprador que pagou menos do que o valor nominal do saldo devedor.
O relator aplicou, por analogia, as razões de decidir de dois temas repetitivos de contratos bancários. O Tema 28 limita a descaracterização da mora à abusividade nos encargos do período de normalidade, os juros remuneratórios e a capitalização. O Tema 972 afirma que a abusividade de encargos acessórios não descaracteriza a mora. Para o voto, a correção monetária se enquadra no segundo grupo, e ao comprador caberia pagar, no mínimo, o valor nominal do saldo.
Dois pontos do acórdão merecem leitura atenta. O primeiro é que a cláusula de entrega das chaves condicionada à quitação do saldo foi tratada como válida e como parte de uma sequência de prestações: conclusão da obra, habite-se, quitação, entrega das chaves e escritura. O segundo é que o STJ não reexaminou a substituição do INCC pelo IGPM que o TJSP havia determinado, porque a recorrente não deduziu a questão federal pertinente e incidiu a Súmula 284 do STF. A tese do índice permaneceu, portanto, como decidida na origem.
Exemplo numérico: INCC, IPCA e a regra do mais gravoso
Um exemplo hipotético ajuda a ver a diferença. Suponha um contrato de promessa de compra e venda dentro do recorte do Tema 996, com última parcela nominal de R$ 100.000,00 a pagar na entrega das chaves. O prazo contratual, somada a tolerância, terminou em 30 de setembro de 2026, e o habite-se foi expedido quatro meses depois, em 31 de janeiro de 2027. Os índices abaixo são inventados para ilustrar o cálculo e não correspondem à variação oficial.
No primeiro cenário, o INCC varia 0,60% ao mês e o IPCA, 0,40% ao mês. Em quatro meses de atraso, a parcela de R$ 100.000,00 chega a R$ 102.421,69 pelo INCC e a R$ 101.609,63 pelo IPCA. A diferença é de R$ 812,06, e é esse o valor que o comprador pede para afastar no período de mora.
No segundo cenário, o INCC varia 0,50% ao mês e o IPCA, 0,70%. A parcela chega a R$ 102.015,05 pelo INCC e a R$ 102.829,54 pelo IPCA. Como o IPCA é mais gravoso ao consumidor, a ressalva da quarta tese impede a troca, e o período de atraso permanece corrigido pelo INCC. O resultado ilustra que a tese protege o comprador contra o índice setorial quando ele é o mais caro, e não o contrário.
O exemplo ainda deixa de fora variáveis que alteram o número final. A data inicial e a final da incidência, a variante do INCC prevista no contrato, a defasagem de divulgação do índice e a forma de capitalizar mês a mês mudam a conta em alguns reais por parcela. Registrar cada premissa na petição e no parecer evita que o debate se desloque do direito para a aritmética.
Danos morais e lucros cessantes no mesmo caso
O REsp 1.823.341 tem uma segunda lição, que atinge a indenização. O STJ excluiu os danos morais por duas razões. A negativação foi considerada lícita, porque a mora existia. E, quanto ao atraso de dois meses no habite-se, à correção pelo INCC no período e à demora na escritura, o relator afirmou que essas condutas, embora ilícitas, são tratadas pela jurisprudência como inaptas a gerar dano moral, pois os efeitos não extrapolam o âmbito contratual. Citou como precedentes o AgInt no REsp 1.780.798/SP, relatado pelo ministro Moura Ribeiro, e o AgInt no AREsp 1.485.695/GO, do ministro Luis Felipe Salomão.
Os lucros cessantes também foram afastados. Embora o Tema 996 reconheça o prejuízo do comprador em atraso de entrega, o relator viu uma particularidade: os compradores deixaram de quitar sequer o valor nominal do saldo depois do habite-se. Aplicou a boa-fé objetiva, na fórmula do tu quoque, e entendeu que quem não se dispõe a pagar o nominal não faz jus às chaves e não experimenta lucros cessantes.
O voto acrescentou que o pagamento a menor não encontrava justificativa na cobrança do INCC, porque, mesmo se o índice fosse expurgado, o saldo permaneceria no valor nominal, que não foi adimplido. A sucumbência foi redistribuída, 1/3 para os compradores e 2/3 para a incorporadora, com honorários de 15% sobre o valor atualizado da causa.
A mensagem prática vale para os dois lados. O comprador que discute o índice deve, no mínimo, pagar o valor nominal e levar ao processo a diferença controvertida, e não deixar de pagar. A incorporadora que cobra o INCC no período de atraso corre o risco de restituir a diferença, ainda que a mora do comprador permaneça.
Provas e cálculo que o advogado precisa reunir
A tese do índice só se converte em valor com documentos. O contrato com o quadro-resumo traz o prazo de entrega, a tolerância, o índice de correção e a variante do INCC. O demonstrativo de débito da incorporadora mostra qual índice foi aplicado em cada mês e a partir de quando. O habite-se ou o termo de entrega das chaves fixa a data final do período de mora.
Com esses documentos, o cálculo se faz em três passos. Primeiro, a linha do tempo: início do contrato, prazo, tolerância, data do atraso e data de entrega. Segundo, o saldo devedor nominal em cada mês, recomposto pelos dois índices, o INCC e o IPCA. Terceiro, a comparação mês a mês, com a aplicação do menor índice no período de mora e a diferença acumulada devolvida ou abatida.
O parecer técnico deve separar o período regular, em que o INCC é devido, do período de mora, e informar a fonte de cada série utilizada, com a data de consulta. Planilha com premissas reproduzíveis permite que o juiz e a parte contrária confiram cada número. Quando a disputa envolve também aluguel de imóvel assemelhado, o laudo traz o valor locatício na mesma linha do tempo.
Perguntas frequentes
O INCC pode corrigir o saldo devedor depois do prazo de entrega do imóvel?
Nos contratos do recorte do Tema 996, não. O descumprimento do prazo de entrega, computada a tolerância, faz cessar o indexador setorial, que é substituído pelo IPCA, salvo se este for mais gravoso. Fora desse recorte, a resposta depende do contrato, do CDC e da orientação do tribunal local.
Qual índice substitui o INCC no período de atraso da obra?
O IPCA, conforme a quarta tese do Tema 996. A ressalva é que, se o IPCA for mais gravoso ao consumidor no período, a troca não ocorre e o INCC permanece. Por isso a comparação é feita mês a mês, nos dois índices, e vale o menor valor acumulado.
Pagar menos que o saldo por causa do INCC abusivo afasta a mora do comprador?
Não, segundo o REsp 1.823.341/SP. A Terceira Turma entendeu que a abusividade da correção monetária é encargo acessório e não descaracteriza a mora de quem pagou menos que o valor nominal do saldo devedor. A incorporadora pôde negativar o nome e reter as chaves.
O Tema 996 vale para imóveis fora do Minha Casa, Minha Vida?
As teses foram fixadas para imóveis residenciais do programa, nas faixas 1,5, 2 e 3. Em contratos de mercado, a discussão volta ao contrato e ao CDC, e a orientação varia conforme o tribunal local. A petição deve apontar o enquadramento do caso e não tratar a tese como vinculante fora do recorte.
Até quando vale o período de mora para trocar o índice?
A tese fixa o início, que é o fim do prazo mais a tolerância, mas o texto divulgado não define o termo final. Na prática, o pedido e o parecer indicam a data da entrega das chaves, da posse ou do habite-se, e o juiz decide. O ponto deve vir destacado nas premissas.
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Conclusão
O Tema 996 fixou que o atraso na entrega faz cessar o INCC sobre o saldo devedor e o substitui pelo IPCA, com a ressalva do índice mais gravoso, em recorte limitado a imóveis residenciais do Minha Casa, Minha Vida nas faixas 1,5, 2 e 3. O REsp 1.823.341/SP mostrou que a discussão do índice não autoriza pagar menos que o valor nominal do saldo, sob pena de mora, negativação legítima e perda de indenizações. Para o advogado do comprador, a estratégia combina o pedido de afastamento do INCC com o pagamento do nominal e a prova da linha do tempo. Para o advogado da incorporadora, a defesa depende de provar o enquadramento fora do recorte, a cláusula de tolerância válida e o índice aplicado em cada mês. Em ambos os lados, a conta mês a mês, com fontes e datas, é o que sustenta o número final.
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