O ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis inter vivos) é o tributo municipal cobrado na compra e venda de imóveis, e a sua base de cálculo é o valor venal do bem, segundo o art. 38 do Código Tributário Nacional (CTN). Desde 2022, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) entende, no Tema 1.113, que esse valor é o de mercado e que o preço declarado pelo comprador só pode ser afastado em processo administrativo. Em 2026, a Lei Complementar 227 acrescentou quatro parágrafos ao art. 38 e reabriu a pergunta de saber se o município pode voltar a usar valores de referência. Este artigo reúne o que o STJ decidiu, o que a lei nova mudou e as duas leituras que circulam nos tribunais e na doutrina.
ITBI no CTN: fato gerador, base de cálculo e arbitramento
O ITBI é de competência dos municípios e do Distrito Federal, nos termos do art. 156, II, da Constituição. O art. 35 do CTN define o fato gerador como a transmissão da propriedade ou de direitos reais sobre imóveis, ou a cessão de direitos relativos a essas transmissões. Na compra e venda, o pagamento costuma ser exigido antes do registro da escritura.
O art. 38 do CTN afirma que a base de cálculo do imposto é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos. A expressão “valor venal” é a mesma que se usa no IPTU, e foi essa coincidência de palavras que levou muitos municípios a cobrar o ITBI sobre a base do imposto predial ou sobre tabelas próprias. A divergência chegou ao STJ.
O art. 148 do CTN completa o quadro. Ele permite que a autoridade arbitre o valor ou o preço do bem quando as declarações ou os documentos do contribuinte são omissos ou não merecem fé, mediante processo regular e com avaliação contraditória. É esse artigo que separa o arbitramento legítimo da tabela aplicada de antemão.
Com essas três peças, fato gerador, base de cálculo e arbitramento, o debate sobre o ITBI se resume a uma pergunta prática: quem decide o valor do imóvel, o comprador que declara ou o município que tabela? O Tema 1.113 respondeu em 2022, e a LC 227/2026 provocou uma revisão dessa resposta.
Tema 1.113: o que o STJ decidiu no REsp 1.937.821/SP
A Primeira Seção do STJ afetou o REsp 1.937.821/SP ao rito dos recursos repetitivos em sessão eletrônica de 29/9 a 5/10/2021, com relatoria do ministro Gurgel de Faria. O recurso vinha de um incidente de resolução de demandas repetitivas (IRDR 2243516-62.2017.8.26.0000) do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP), que havia admitido como base de cálculo o valor do negócio ou o valor venal do IPTU, o que fosse maior.
O julgamento ocorreu em 24/2/2022, por unanimidade, e o acórdão foi publicado em 3/3/2022, conforme o Informativo de Jurisprudência 730 do STJ. A questão submetida tinha duas partes: saber se a base do ITBI está vinculada à do IPTU e se é legítimo adotar um valor venal de referência previamente fixado pelo fisco municipal.
A primeira tese diz que a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, sem vínculo com a base do IPTU, que nem sequer pode ser usada como piso de tributação. A segunda estabelece que o valor da transação declarado pelo contribuinte goza de presunção de que corresponde ao valor de mercado. Essa presunção só pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio, nos termos do art. 148 do CTN.
A terceira tese proíbe o município de arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com apoio em valor de referência que ele mesmo estabeleceu de forma unilateral. As três teses foram divulgadas pelo STJ em 9/3/2022, e os processos que estavam suspensos em todo o país puderam voltar a tramitar.
Depois do julgamento, a Vice-Presidência do STJ determinou a remessa de recurso extraordinário ao Supremo Tribunal Federal (STF) como representativo de controvérsia, em decisão publicada no DJe de 27/10/2022. Na pesquisa de 15/10/2026 não foi localizado julgamento de mérito do STF sobre o tema.
Por que o IPTU e o valor de referência ficaram de fora
O relator explicou que, segundo o art. 38 do CTN, a base do ITBI é o valor venal dos bens transmitidos, e que a expressão deve ser entendida como o valor considerado em condições normais de mercado. Esse valor não é absoluto: pode oscilar para mais ou para menos conforme as circunstâncias de cada imóvel, o momento da transação e a motivação de quem negocia.
No IPTU, o imposto é lançado de ofício com base em uma planta genérica de valores aprovada por lei local, que considera aspectos amplos e objetivos, como localização e metragem. Essa planta é criada para apurar a base do IPTU e, segundo o relator, não pode servir de critério para outro tributo, que depende de lei específica por força da legalidade estrita.
No ITBI, a base é o valor de mercado do imóvel individualmente considerado, afetado por benfeitorias, estado de conservação e necessidades de comprador e vendedor. Por isso o lançamento ocorre, como regra, por declaração do contribuinte, ressalvado ao fisco o direito de revisar a quantia declarada em procedimento com contraditório e ampla defesa.
Quanto ao valor de referência, o relator apontou que adotá-lo equivale a lançar o imposto de ofício com critérios escolhidos de forma unilateral. Isso inverte o ônus da prova em desfavor do contribuinte, que tem a seu favor a presunção de boa-fé, e viola o art. 148 do CTN.
A distância entre os dois valores pode ser grande. Num mandado de segurança julgado pela Décima Câmara de Direito Público do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro (TJRJ), o contribuinte pretendia pagar sobre R$ 250.000,00, valor do contrato, e o município havia fixado R$ 704.248,77 como valor de referência. O valor municipal era 2,8 vezes o preço pago, e a sentença havia concedido a ordem.
LC 227/2026: o que mudou no art. 38 do CTN
A Lei Complementar 227, de 2026, manteve o valor venal como base de cálculo do ITBI e acrescentou quatro parágrafos ao art. 38 do CTN, segundo artigo publicado no Migalhas. Foi a primeira vez que o CTN passou a tratar de forma expressa da estimação do valor venal e a indicar parâmetros para fazê-la.
O § 1º define o valor venal como o valor pelo qual o bem ou direito seria negociado à vista, em condições normais de mercado. O § 2º determina que esse valor seja estimado por critérios técnicos, com ao menos um destes parâmetros: preços praticados no mercado imobiliário, informações de cartórios e agentes financeiros, características do imóvel, como localização, tipologia, destinação, padrão e área de terreno e construção, ou outros parâmetros técnicos usuais na avaliação de imóveis.
O § 3º obriga as administrações tributárias dos municípios e do Distrito Federal a divulgar os critérios usados e permite que o contribuinte conteste o valor estimado mediante avaliação contraditória, em procedimento específico previsto na legislação local. O § 4º trata do compartilhamento de informações pelos serviços registrais e notariais.
O art. 148 do CTN não foi alterado e continua a prever o arbitramento quando as declarações, os documentos ou os esclarecimentos forem omissos ou não merecerem fé. O conteúdo dos parágrafos foi extraído de artigos que o descrevem, e a redação oficial deve ser lida no Planalto antes de qualquer peça.
A LC 227/2026 superou o Tema 1.113? As duas leituras
Segundo artigo publicado no Migalhas em 22/7/2026, os municípios têm sustentado que o Tema 1.113 perdeu aplicabilidade com a lei nova, o que autorizaria fixar a base do ITBI por estimativa própria da administração, sem considerar o valor declarado pelas partes. A questão ainda não tem precedente qualificado que a resolva, e o que existe são decisões de tribunais e textos de doutrina.
A primeira leitura é a de que a lei reforçou o precedente. O autor desse artigo argumenta que estimar não é substituir: o § 3º pressupõe que o fisco discorde de um valor já declarado, e os critérios técnicos servem para fundamentar essa discordância em processo com contraditório. Ele observa também que a lei detalhou a estimativa sem tocar no art. 148 do CTN, que sustenta a garantia processual.
A segunda leitura é mais cautelosa. Outro artigo do Migalhas afirma ser precipitado dizer que a LC 227/2026 simplesmente superou o Tema 1.113, porque o art. 38 passou a dizer como o valor pode ser estimado, mas não afirma que a estimativa prevalece desde o início sobre o preço declarado. A compatibilização entre os arts. 38 e 148, segundo esse texto, continua necessária, e a lei pode justificar nova análise para fatos futuros.
O mesmo artigo trata de uma questão intertemporal: lei municipal anterior e incompatível com o CTN não se torna válida porque a lei nacional mudou depois. Em São Paulo, o Órgão Especial do TJSP declarou inconstitucionais, em 2015, os arts. 7º-A e 7º-B da Lei municipal 11.154/1991, na arguição 0056693-19.2014.8.26.0000, e preservou o art. 7º.
Na prática, um acórdão do TJSP em mandado de segurança já enfrentou o argumento. O município alegava a superação do Tema 1.113 pela LC 227/2026, e a câmara manteve a sentença que fixou como base o valor do negócio. A decisão reconheceu que a lei detalhou a estimativa e admitiu a impugnação, mas entendeu que isso não afasta a participação do contribuinte em regular processo de arbitramento, com contraditório e ampla defesa.
Como conferir uma cobrança de ITBI: exemplo numérico
Um exemplo hipotético mostra o que está em jogo. Um comprador declara a aquisição de um imóvel por R$ 800.000,00, e o município estima o valor em R$ 1.000.000,00. Para simplificar, a alíquota do exemplo é de 3%, mas o percentual é definido por lei de cada município.
Sobre R$ 1.000.000,00, o imposto seria de R$ 30.000,00. Sobre R$ 800.000,00, seria de R$ 24.000,00. A diferença na base é de R$ 200.000,00, e a diferença no imposto é de R$ 6.000,00, conta conferida por meio independente em Python.
É essa diferença que o município precisa justificar. Pelo Tema 1.113, a justificativa depende de processo administrativo próprio, em que o comprador possa contestar. Pela LC 227/2026, a estimativa deve seguir critérios técnicos divulgados e admitir avaliação contraditória, o que reforça a necessidade de documentar cada passo.
A conferência começa pela data do fato gerador, porque a lei nova não alcança fatos anteriores, segundo o artigo que descreve um julgado sobre o tema. Depois vêm o contrato ou a escritura, a prova do preço pago, a guia emitida ou paga, os critérios divulgados pelo município e, quando houver, um laudo de avaliação do imóvel.
Quem pagou a mais pode pedir a restituição. O prazo geral para a repetição de tributo pago indevidamente é de cinco anos, previsto no art. 168 do CTN, contado do pagamento, e a análise do caso concreto deve confirmar o marco inicial.
A conexão com a perícia está na comparação entre o valor declarado, a estimativa municipal e os parâmetros técnicos do § 2º do art. 38. Esse trabalho organiza a prova de mercado e mostra, em planilha reproduzível, de onde vem cada diferença na base de cálculo.
Perguntas frequentes
O que é a base de cálculo do ITBI?
Segundo o art. 38 do CTN, é o valor venal do imóvel transmitido. O STJ, no Tema 1.113, definiu esse valor como o de mercado em condições normais, sem vínculo com a base do IPTU. Na compra e venda, o preço declarado pelo comprador goza de presunção de que corresponde ao valor de mercado.
O município pode usar o valor venal do IPTU como base do ITBI?
Não. A primeira tese do Tema 1.113 afirma que a base do ITBI não está vinculada à do IPTU, que nem sequer pode ser usada como piso de tributação. O IPTU decorre de planta genérica de valores definida em lei, e o ITBI considera o valor de mercado do imóvel específico.
Como o município pode contestar o valor declarado?
Pela segunda tese do Tema 1.113, a presunção de que o preço declarado corresponde ao de mercado só é afastada em processo administrativo próprio, nos termos do art. 148 do CTN. O contribuinte deve ter contraditório e ampla defesa. O fisco não pode lançar de ofício um valor de referência fixado antes.
A LC 227/2026 revogou o Tema 1.113?
A lei não menciona o precedente e não alterou o art. 148 do CTN. Há quem entenda que ela o reforçou, e há quem veja nela fundamento para nova análise em fatos futuros. Um acórdão do TJSP citado neste artigo manteve o valor do negócio como base, apesar da lei nova.
Quem pagou ITBI sobre valor de referência pode pedir restituição?
Pode examinar o pedido. O prazo geral para repetição de tributo pago indevidamente é de cinco anos, segundo o art. 168 do CTN, contado do pagamento. A análise do caso deve conferir a data do fato gerador, a prova do preço e se houve pagamento a maior em relação ao valor declarado.
O STF já julgou a base de cálculo do ITBI?
Na pesquisa de 15/10/2026 não foi localizado julgamento de mérito do STF. A Vice-Presidência do STJ determinou, em decisão publicada no DJe de 27/10/2022, a remessa de recurso extraordinário do REsp 1.937.821/SP como representativo de controvérsia. O Tema 1.113 do STJ segue como referência nos tribunais estaduais.
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Conclusão
A base de cálculo do ITBI é o valor de mercado do imóvel, e o preço declarado pelo comprador tem presunção de veracidade que só cai em processo administrativo com contraditório. O STJ fixou essas premissas no Tema 1.113 em 2022, e elas apoiam as decisões estaduais que afastam o valor de referência fixado de antemão pelo município.
A LC 227/2026 introduziu critérios técnicos de estimativa e o direito de avaliação contraditória, e a pergunta é se isso muda o equilíbrio entre o preço declarado e a estimativa municipal. Enquanto o tema não chega a um precedente qualificado, o caminho mais seguro é documentar a data do fato gerador, o preço pago e os critérios usados pelo município, e conferir a diferença de base em planilha.
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Fontes consultadas: STJ, notícia de 9/3/2022 sobre as teses do Tema 1.113 · STJ, página de Precedentes Qualificados do Tema 1.113 (afetação em 29/9 a 5/10/2021 e decisão da Vice-Presidência, DJe 27/10/2022) · STJ, Informativo de Jurisprudência 730 (REsp 1.937.821/SP, julgado em 24/2/2022, DJe 3/3/2022) · Migalhas, artigos “ITBI, a lei complementar 227/26 e o Tema repetitivo 1.113” (22/7/2026) e “ITBI: A LC 227/26 superou o Tema 1.113 do STJ?” · TJSP, acórdão em mandado de segurança sobre ITBI e a LC 227/2026 · TJRJ, Décima Câmara de Direito Público, apelação em mandado de segurança sobre ITBI · Fonseca Brasil Serrão, artigo de 30/7/2026.