Revisão de financiamento imobiliário SFH e SFI com parecer pericial

O financiamento habitacional dura décadas e passa por mudanças de índice, de seguro e às vezes de regime. Pequenas diferenças mensais viram valores grandes no fim. A revisão costuma ser pedida quando:

- o saldo devedor informado pelo banco é maior, ou quase igual, ao valor financiado depois de anos de pagamento; - a prestação teve reajustes que o mutuário não entende; - o contrato é antigo, do SFH com plano de equivalência salarial, e os reajustes não acompanharam a renda da categoria; - houve atraso e o banco iniciou a consolidação da propriedade ou anunciou leilão; - o contrato tem cobertura do FCVS e há dúvida sobre o saldo residual ao fim do prazo.

Também é comum pedir a revisão antes de uma renegociação, de uma portabilidade ou de uma quitação antecipada, para saber se o saldo informado está correto.

Nenhum desses sinais prova cobrança indevida. Eles indicam que vale conferir. O parecer mostra o resultado com a norma de cada regime, inclusive quando o saldo está certo.

O primeiro passo é classificar o contrato. SFH, SFI e carteira hipotecária seguem regras diferentes, e dentro do SFH há vertentes com planos de reajuste diferentes. Essa classificação define o método de cálculo.

Depois, o perito analisa:

- o sistema de amortização contratado, como SAC, Tabela Price ou SACRE, e o efetivamente aplicado; - o índice de correção do saldo, normalmente a TR, e a ordem entre correção e amortização; - a ocorrência de amortização negativa, quando a prestação não cobre os juros e a diferença é somada ao saldo; - o plano de reajuste das prestações, como o plano de equivalência salarial, quando existir; - os seguros habitacionais de morte e invalidez (MIP) e de danos físicos (DFI); - a cobertura do FCVS, quando houver, e o saldo residual; - os encargos de atraso.

Antes da redação, um profissional independente audita o extrato do banco linha a linha, confere cada prestação e cada saldo e verifica se o cálculo do perito bate com o que foi efetivamente cobrado. Divergência de extrato volta para o cálculo antes de seguir.

1. Você envia pelo WhatsApp o contrato de financiamento, o demonstrativo de evolução fornecido pelo banco e os comprovantes que tiver. A equipe confere o que chegou. 2. O perito da área habitacional faz a leitura inicial, classifica o regime e emite uma nota técnica com o escopo. 3. A equipe envia a proposta com preço e prazo em até 24 horas corridas depois de receber os documentos. 4. Com a proposta aceita e o pagamento confirmado, começa a execução. 5. O perito reconstrói a evolução do contrato. Um auditor independente confere o extrato antes da redação. 6. O parecer passa pela revisão de qualidade e é entregue assinado, com resumo executivo.

O demonstrativo de evolução do financiamento é o documento mais importante depois do contrato. O banco deve fornecê-lo ao mutuário, e a equipe orienta como pedir por escrito. Se o contrato tem décadas, pode ser necessário pedir o histórico completo, e a proposta indica isso.

O entregável é um parecer técnico assinado por um dos responsáveis técnicos da Central, contador com registro no Conselho Regional de Contabilidade. O parecer contém:

- identificação do contrato, do regime e da vertente do financiamento; - metodologia, com o sistema de amortização, o índice de correção e as regras de reajuste aplicáveis; - memória de cálculo com a evolução do saldo e das prestações, mês a mês; - apêndices que confrontam o extrato do banco com o cálculo pericial; - análise dos seguros e, quando houver, do FCVS; - conclusão técnica fundamentada e resumo executivo.

O parecer registra que o extrato foi auditado por profissional independente antes da redação, o que dá ao advogado mais segurança sobre a base do cálculo.

Os documentos são entregues em PDF assinado digitalmente e em versão editável.

O parecer mostra o número e a norma. A decisão sobre revisional, renegociação, depósito ou defesa contra a execução é tomada pelo mutuário com o seu advogado.

O prazo é definido na proposta, porque depende da idade do contrato, do regime e do volume de prestações. Um contrato do SFI com cinco anos exige muito menos que um contrato antigo do SFH com trinta anos de reajustes.

A etapa de auditoria do extrato pelo profissional independente faz parte do prazo e não é pulada. Ela acrescenta segurança e é a razão de o financiamento imobiliário ter um fluxo próprio na Central.

A proposta sai em até 24 horas corridas depois de a equipe receber os documentos.

Se há risco de leilão ou prazo processual correndo, informe no primeiro contato. A equipe verifica a agenda do perito e do auditor e diz com franqueza se o prazo cabe. Quando não cabe o trabalho completo, a equipe explica o que é possível entregar antes e o que fica para depois, para que o advogado decida.

Documento que chega depois do início pode ser incorporado enquanto o parecer não foi fechado.

A revisão de financiamento imobiliário é sob medida, com preço definido na proposta. O valor depende de:

- o regime do contrato (SFH, SFI ou carteira hipotecária); - a idade do contrato e o número de prestações a reconstruir; - a existência de plano de equivalência salarial ou FCVS; - a fase do processo, quando há ação em curso; - a quantidade de contratos, quando o mutuário tem mais de um.

A proposta chega em até 24 horas corridas depois do envio dos documentos, com preço, prazo e escopo descritos. Nada é cobrado antes de você aceitar a proposta.

O preço não inclui custas processuais, avaliação do imóvel, deslocamento, diligências nem honorários de advogado. A Central não cobra percentual sobre valores discutidos e o preço não depende do resultado.

Se você ainda não sabe se vale revisar, a Consultoria Individual de 30 minutos permite conversar com um perito antes de pedir a proposta completa. Na conversa, ele indica se o demonstrativo do banco mostra algum ponto que justifique a revisão inteira.

Na ação revisional de contrato habitacional, o parecer quantifica o controvertido e o incontroverso, atendendo ao artigo 330, § 2º, do Código de Processo Civil. Nos contratos do SFH, o artigo 50 da Lei 10.931/2004 exige que o autor discrimine as obrigações que quer controverter e mantenha o pagamento do valor incontroverso, e o parecer entrega esse valor.

Em defesa contra execução extrajudicial pela Lei 9.514/1997, nos contratos com alienação fiduciária, o parecer ajuda a demonstrar se o saldo apresentado para a purgação da mora está correto.

A auditoria independente do extrato é um ponto forte do parecer em juízo. Ela mostra que o cálculo partiu de dados conferidos linha a linha, o que dificulta a alegação de que o perito usou valores errados.

Na fase de prova, o parecer orienta os quesitos e, depois do laudo oficial, embasa o parecer do assistente técnico. A escolha da tese é do advogado.

O erro mais comum é usar a mesma lógica para todos os contratos. SFH, SFI e carteira hipotecária têm regras diferentes, e dentro do SFH os planos de reajuste mudam o cálculo. Um cálculo que ignora a vertente do contrato é facilmente contestado.

Outro erro é confiar em calculadora on-line de financiamento. Essas ferramentas não consideram os reajustes efetivos, os seguros, a TR mês a mês nem a amortização negativa, e o resultado não serve como prova.

Também é frequente discutir a Tabela Price em si, como se ela fosse sempre ilegal. O ponto técnico é se houve amortização negativa e como ela foi tratada, e é isso que o parecer demonstra.

Por fim, há quem espere o leilão para agir. Nos contratos com alienação fiduciária, os prazos da consolidação são curtos. A revisão feita antes do atraso ou logo no início dá mais opções, inclusive a de negociar com o banco sabendo qual é o saldo correto.

O parecer se apoia nas normas de cada regime habitacional:

- Lei 4.380/1964, que institui o Sistema Financeiro da Habitação; - Lei 9.514/1997, que institui o Sistema de Financiamento Imobiliário e a alienação fiduciária de imóvel; - Lei 10.931/2004, artigo 50, sobre a discriminação das obrigações controvertidas e o pagamento do incontroverso; - Lei 8.692/1993 e normas do plano de equivalência salarial, quando aplicáveis; - normas do Fundo de Compensação de Variações Salariais (FCVS), quando houver cobertura; - Súmula 450 do STJ, sobre a ordem entre correção do saldo e amortização nos contratos do SFH; - Súmula 454 do STJ, sobre a TR como índice de correção nos contratos do SFH que a preveem; - Código de Processo Civil, artigos 330, § 2º, 465 e 477; - NBC TP 01 e NBC PP 01 do Conselho Federal de Contabilidade.

O parecer indica, para cada ponto, qual norma do regime foi aplicada e em que data ela vigorava.